DIMOB para Imobiliária e Corretor: Guia Completo 2026
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
A DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é uma obrigação acessória anual exigida pela Receita Federal de imobiliárias, construtoras, incorporadoras e corretores pessoa jurídica que intermediaram aluguel ou compra/venda no ano anterior. Em 2026 o prazo de envio é até o último dia útil de fevereiro, referente ao ano-calendário 2025.
A DIMOB foi instituída pela Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010 e teve seu leiaute e regras de envio atualizados pela Instrução Normativa RFB nº 2.005/2021, que padronizou o cruzamento com a DIRF e a Carnê-Leão Web. O envio é feito pelo Programa Gerador de Declarações DIMOB (PGD DIMOB), disponibilizado pela Receita Federal, e exige certificado digital e-CPF ou e-CNPJ no padrão A1 ou A3.
Quem é obrigado a enviar a DIMOB
A regra geral é simples. Se a empresa intermediou, administrou ou registrou alguma operação imobiliária no ano-calendário, ela precisa declarar. A obrigatoriedade abrange tanto operações de venda quanto de locação, e independe do regime tributário, ou seja, vale para Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real.
Estão obrigados a enviar a DIMOB 2026 (ano-base 2025):
- Imobiliárias que administraram aluguel de terceiros, mesmo que apenas um imóvel.
- Construtoras e incorporadoras que comercializaram unidades, na planta ou prontas, durante 2025.
- Corretores pessoa jurídica (CRECI PJ) que intermediaram compra, venda ou locação.
- Administradoras de imóveis e administradoras de bens.
- Subsidiárias e filiais com CNPJ próprio que executaram operações imobiliárias.
- Condomínios edilícios em casos específicos, quando a Receita exigir, normalmente em operações de incorporação ou rateio com terceiros.
Quem está dispensado
Não precisam enviar a DIMOB:
- Corretor pessoa física, mesmo com CRECI ativo, pois a tributação é via Carnê-Leão e DAA.
- MEI cujo CNAE não contemple atividade imobiliária ou que não tenha realizado operações no ano.
- Pessoas jurídicas que não fizeram qualquer operação imobiliária no ano-calendário, sem necessidade de envio em branco.
- Profissionais autônomos não constituídos em PJ, que declaram via Imposto de Renda da Pessoa Física.
Quais operações entram na declaração
A DIMOB reúne todas as operações em que a PJ atuou como intermediária, administradora ou parte. O foco da Receita Federal é cruzar valores com o que o contribuinte declarou no IR. Por isso a precisão dos dados é tão importante quanto o envio dentro do prazo.
Operações que entram e quem informa:
| Operação | Entra na DIMOB | Quem informa | |
|---|---|---|---|
| Aluguel administrado por imobiliária | Sim | Imobiliária ou administradora | |
| Compra e venda intermediada | Sim | Imobiliária, corretor PJ ou incorporadora | |
| Comissão paga ou recebida | Sim | Quem paga a comissão | |
| Venda direta de unidade na planta | Sim | Construtora ou incorporadora | |
| Locação direta entre proprietário e inquilino, sem imobiliária | Não | Proprietário declara no IRPF | |
| Permuta de imóveis intermediada por PJ | Sim | Imobiliária ou corretor PJ |
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Verificar obrigatoriedade DIMOBPrazo e local de envio
A DIMOB deve ser transmitida até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao ano-calendário das operações. Para o ano-base 2025, o prazo final é o último dia útil de fevereiro de 2026. Em casos de extinção, fusão, incorporação ou cisão, o prazo cai para o último dia útil do mês subsequente ao evento. O envio é feito exclusivamente pelo PGD DIMOB, baixado no site da Receita Federal, e a transmissão exige certificado digital A1 ou A3 (e-CPF ou e-CNPJ) por meio do Receitanet, com possibilidade de acompanhamento pelo e-CAC.
Conteúdo da declaração
A declaração reúne dados cadastrais e financeiros de todas as partes envolvidas em cada operação. Quanto mais organizada estiver a base de dados da imobiliária ou do corretor PJ ao longo do ano, mais simples é a importação no PGD.
Informações obrigatórias na DIMOB:
- CNPJ do declarante e dados da pessoa responsável.
- Identificação do imóvel, com endereço completo e, quando aplicável, matrícula.
- CPF ou CNPJ do locador, locatário, comprador ou vendedor.
- Valores recebidos no ano, mês a mês, em operações de aluguel.
- Valor total da operação em compra e venda, parcelas pagas no ano e saldo devedor.
- Comissões pagas ou recebidas pela intermediação.
- Impostos retidos na fonte, quando houver, especialmente IRRF sobre aluguel de PJ pagadora.
- Datas de início e término dos contratos de locação vigentes durante o ano.
Como gerar a DIMOB passo a passo
Passo a passo para gerar e transmitir a DIMOB 2026:
Baixar o PGD DIMOB
Acesse o site da Receita Federal, na seção de programas, e baixe a versão mais recente do Programa Gerador de Declarações DIMOB compatível com o ano-calendário 2025.
Importar ou digitar os dados
Importe os dados a partir do seu sistema de gestão imobiliária via arquivo TXT no leiaute oficial, ou cadastre manualmente cada operação, contrato e parte envolvida no PGD.
Validar a declaração
Use o próprio PGD para rodar a validação. O programa aponta CPFs ou CNPJs inválidos, valores inconsistentes e contratos sem datas. Corrija todos os erros antes de transmitir.
Transmitir via Receitanet com certificado digital
Com a validação concluída, transmita a declaração pelo Receitanet integrado ao PGD. É obrigatório o uso de certificado digital A1 ou A3, e-CPF ou e-CNPJ, do declarante ou do procurador habilitado no e-CAC.
Guardar o recibo de transmissão
Salve o recibo gerado pelo Receitanet e arquive junto da base de dados do ano. O recibo é a única prova de envio e deve ser apresentado em caso de fiscalização ou retificação.
Multas por atraso, omissão ou erro
As penalidades pela DIMOB seguem a Lei nº 10.426/2002 e a IN RFB nº 2.005/2021. As multas se acumulam quando há atraso e informação incorreta na mesma declaração, por isso o ideal é enviar dentro do prazo, mesmo que com retificação posterior.
Resumo das multas aplicáveis à DIMOB:
| Situação | Valor da multa | |
|---|---|---|
| Atraso na entrega, PJ optante pelo Simples Nacional | R$ 250,00 por mês-calendário ou fração de atraso | |
| Atraso na entrega, PJ Lucro Real ou Lucro Presumido | R$ 500,00 por mês-calendário ou fração de atraso | |
| Não apresentação após intimação | 3% sobre o valor das operações, limitado a R$ 1.500,00 mensais | |
| Informação incorreta, omitida ou inexata | 1,5% sobre o valor das operações declaradas com erro |
Como manter os dados organizados durante o ano
A DIMOB é tão difícil quanto for desorganizada a base de dados que a alimenta. Imobiliárias e corretores PJ que tratam o cadastro e a conciliação como rotina mensal levam minutos para gerar o arquivo TXT do PGD. Quem deixa para reunir tudo em fevereiro corre risco de erro e multa.
Boas práticas ao longo do ano-calendário:
- Cadastre todas as operações em sistema de gestão imobiliária com campos para CPF, CNPJ, endereço completo e valor da operação.
- Baixe relatórios mensais de aluguéis recebidos, comissões pagas e impostos retidos, e arquive em pasta digital por ano.
- Concilie os relatórios com o extrato bancário e com os recibos emitidos antes de fechar o mês.
- Valide o CPF ou CNPJ no momento do cadastro do contrato, evitando dígito errado ou nome divergente.
- Acompanhe contratos com retenção de IRRF (locatário PJ) e mantenha o DARF arquivado, pois o valor entra na DIMOB.
- Faça uma simulação interna em janeiro, com os dados consolidados, para identificar pendências antes do prazo legal.
Perguntas frequentes
Dúvidas mais comuns sobre DIMOB para imobiliárias e corretores:
Corretor pessoa física precisa enviar DIMOB?
Não. O corretor que atua como pessoa física, mesmo com CRECI ativo, não envia DIMOB. Os rendimentos da intermediação entram no Carnê-Leão e são informados na Declaração de Ajuste Anual do IRPF. A DIMOB é exclusiva para pessoas jurídicas.
MEI envia DIMOB?
Em regra, não. O MEI tem lista restrita de CNAEs e a atividade de imobiliária ou administradora de imóveis não está enquadrada. O corretor de imóveis também não pode ser MEI. Se mesmo assim houver operação imobiliária registrada em CNPJ MEI, recomenda-se consultar a contabilidade, pois pode haver desenquadramento.
O que acontece se eu errar a DIMOB?
Erros geram multa de 1,5% sobre o valor das operações declaradas com informação incorreta, omitida ou inexata. Além da multa, a Receita pode cruzar a DIMOB com IRPF, DIRF e Carnê-Leão e abrir malha fina para o locador, locatário, comprador ou vendedor. O ideal é validar bem antes de transmitir.
Posso retificar DIMOB?
Sim. A retificadora é enviada pelo mesmo PGD, marcando a opção de declaração retificadora e informando o número do recibo da declaração original. Se a retificação ocorrer antes de qualquer procedimento de fiscalização, normalmente não há multa adicional, apenas a correção do conteúdo.
Preciso de certificado digital para enviar?
Sim. A transmissão da DIMOB exige certificado digital e-CPF ou e-CNPJ, padrão ICP-Brasil, nos modelos A1 ou A3. O envio é feito pelo Receitanet, integrado ao PGD DIMOB, e o acompanhamento pode ser feito pelo e-CAC com o mesmo certificado ou com procuração eletrônica.
Sistema de gestão gera a DIMOB pronta?
Os bons sistemas de gestão imobiliária geram o arquivo TXT no leiaute do PGD DIMOB, que é importado direto no programa da Receita. Isso reduz drasticamente o tempo de preparação e o risco de erro de digitação. Mesmo assim, a validação no PGD e a transmissão continuam sendo responsabilidade do declarante.