Pré-Contrato de Locação: Modelo, Validade e Quando Usar [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O pré-contrato de locação (ou promessa de locação) é um documento preliminar que formaliza a intenção das partes de celebrar um contrato de aluguel no futuro. Ele é utilizado quando locador e locatário já chegaram a um acordo sobre as condições, mas ainda precisam resolver pendências antes de assinar o contrato definitivo.
O que é o pré-contrato de locação
O pré-contrato é um contrato preliminar previsto nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Ele não é o aluguel em si, mas um compromisso entre as partes de celebrar o contrato de locação em data futura, sob condições já definidas.
Na prática, o pré-contrato é usado quando:
- O imóvel ainda está sendo desocupado pelo inquilino anterior
- O inquilino está aguardando aprovação de crédito ou fiador
- O proprietário precisa fazer reformas antes da entrega
- Uma das partes precisa de prazo para reunir documentos
- Há necessidade de reservar o imóvel para evitar que outro locatário feche primeiro
Quando usar o pré-contrato
Pré-contrato vs. contrato definitivo: quando usar cada um
| Situação | Documento adequado | |
|---|---|---|
| Imóvel pronto, partes com documentos em mãos | Contrato definitivo de locação | |
| Imóvel ainda ocupado, mudança em 30-60 dias | Pré-contrato com data prevista para contrato definitivo | |
| Fiador ainda sendo aprovado pela imobiliária | Pré-contrato com condição suspensiva | |
| Imóvel precisa de reforma antes da entrega | Pré-contrato com prazo para conclusão da obra | |
| Inquilino quer reservar o imóvel enquanto decide | Pré-contrato com sinal (arras) |
Cláusulas essenciais do pré-contrato
O pré-contrato de locação deve conter:
- Identificação completa das partes (locador e futuro locatário)
- Descrição do imóvel (endereço, tipo, matrícula)
- Valor do aluguel acordado
- Data prevista para assinatura do contrato definitivo
- Condições para a celebração do contrato (aprovação de fiador, conclusão de reforma, etc.)
- Valor do sinal (arras) se houver, e consequências em caso de desistência
- Prazo de validade do pré-contrato
- Penalidades por descumprimento (multa, perda do sinal)
- Assinatura das partes e duas testemunhas
Validade jurídica do pré-contrato
O pré-contrato tem validade jurídica e gera obrigações para ambas as partes. O artigo 463 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto a forma (não precisa de registro).
Efeitos jurídicos do pré-contrato:
- Obriga ambas as partes a celebrar o contrato definitivo na data acordada
- Permite execução específica (art. 464 do CC): se uma parte se recusar, a outra pode pedir ao juiz que supra a assinatura
- Gera direito a indenização se uma parte desistir sem justa causa
- O sinal (arras) funciona como garantia: se o desistente for quem deu o sinal, perde o valor. Se for quem recebeu, devolve em dobro (art. 418 do CC)
O que acontece se uma parte desistir
Consequências da desistência conforme quem desiste
| Quem desiste | Consequência | Base legal | |
|---|---|---|---|
| Inquilino (deu sinal) | Perde o valor do sinal pago | Art. 418 do CC (arras confirmatórias) | |
| Proprietário (recebeu sinal) | Devolve o sinal em dobro | Art. 418 do CC (arras confirmatórias) | |
| Sem sinal previsto | Parte lesada pode pedir perdas e danos | Art. 465 do CC | |
| Desistência por justa causa | Sem penalidade (ex: fiador reprovado, imóvel com vício oculto) | Condição suspensiva não cumprida |
Modelo de pré-contrato de locação
Um pré-contrato bem feito deve ser claro e objetivo. Abaixo estão os elementos que o documento precisa ter. Para gerar um contrato de locação definitivo e completo, use nosso gerador online.
Estrutura do pré-contrato:
- Título: "Pré-Contrato de Locação Residencial" ou "Promessa de Locação"
- Preâmbulo: dados completos do promitente locador e promitente locatário
- Cláusula 1 — Objeto: descrição do imóvel e intenção de locar
- Cláusula 2 — Valor: aluguel mensal acordado e forma de pagamento
- Cláusula 3 — Prazo: data para assinatura do contrato definitivo
- Cláusula 4 — Condições: pendências a serem resolvidas (fiador, reforma, documentação)
- Cláusula 5 — Sinal: valor, forma de pagamento e consequências da desistência
- Cláusula 6 — Penalidades: multa por descumprimento
- Cláusula 7 — Foro: cidade para resolução de disputas
- Data e assinaturas: partes + 2 testemunhas
Pule o pré-contrato: gere o contrato definitivo em 3 minutos. Se o imóvel já está pronto e as partes estão de acordo, não há necessidade de pré-contrato. Gere o contrato de aluguel completo com todas as cláusulas no GeraContratos.
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Perguntas frequentes
Pré-contrato de aluguel precisa de firma reconhecida?
Não é obrigatório, mas é recomendado para maior segurança jurídica. O reconhecimento de firma em cartório confirma a autenticidade das assinaturas. Alternativamente, pode ser assinado digitalmente com validade legal.
Quanto cobrar de sinal no pré-contrato?
Não há regra fixa. O mercado pratica entre 1 e 3 meses de aluguel como sinal. O valor deve ser razoável e proporcional — sinais muito altos podem ser considerados abusivos.
O pré-contrato substitui o contrato de aluguel?
Não. O pré-contrato é um compromisso de fazer o contrato definitivo. Ele não regula a locação em si. Para iniciar a ocupação do imóvel, é necessário o contrato de locação definitivo.
Posso usar o pré-contrato para aluguel comercial?
Sim. O pré-contrato se aplica a qualquer tipo de locação — residencial, comercial ou por temporada. Para locação comercial, é especialmente útil quando há obras de adaptação antes da abertura do negócio.