Exoneração do Fiador no Aluguel: Como Funciona, Prazos e Modelo [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O fiador de aluguel pode, sim, pedir para sair da fiança — e a lei garante esse direito. A exoneração do fiador está prevista no artigo 835 do Código Civil e no artigo 40 da Lei do Inquilinato. Porém, existem regras, prazos e consequências que tanto o fiador quanto o proprietário precisam conhecer.
O que é exoneração do fiador
Exoneração é o ato pelo qual o fiador se desvincula da obrigação de garantir o contrato de aluguel. Após a exoneração, o fiador não responde mais por dívidas futuras do inquilino. É um direito legal que não depende da concordância do proprietário ou do inquilino.
Quando o fiador pode pedir exoneração
Situações em que a exoneração é possível:
- A qualquer momento após o vencimento do prazo do contrato (quando a locação se torna indeterminada) — art. 835 do CC
- Durante o contrato por prazo indeterminado — a exoneração produz efeito 120 dias após a notificação
- Quando o locador aceitar novo inquilino sem consultar o fiador — art. 12, § 2° da Lei 8.245/91
- Por acordo entre as partes — a qualquer momento, se proprietário, inquilino e fiador concordarem
Atenção: o fiador NÃO pode se exonerar durante a vigência do contrato por prazo determinado, exceto se o locador concordar. A exoneração unilateral só vale para contratos por prazo indeterminado.
O prazo de 120 dias
Quando o fiador notifica o locador pedindo exoneração, a responsabilidade não cessa imediatamente. O artigo 40, X da Lei do Inquilinato estabelece que o fiador permanece obrigado por 120 dias após a notificação. Durante esse período:
O que acontece nos 120 dias:
- O fiador continua responsável por todas as obrigações do contrato
- O locador deve notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias
- Se o inquilino não apresentar nova garantia, o locador pode pedir o despejo
- Após os 120 dias, o fiador fica livre — independentemente de o inquilino ter apresentado nova garantia ou não
Passo a passo para o fiador se exonerar
Como sair da fiança de aluguel:
Verifique o prazo do contrato
A exoneração unilateral só vale para contratos por prazo indeterminado. Se o contrato ainda tem prazo vigente, negocie com o proprietário.
Envie notificação formal ao locador
Envie carta com AR informando a intenção de se exonerar da fiança. Cite o art. 835 do CC e o art. 40, X da Lei 8.245/91. A partir do recebimento, começam os 120 dias.
Notifique também o inquilino
Comunique ao inquilino que está saindo da fiança e que ele precisa providenciar nova garantia em 30 dias. Faça por escrito.
Aguarde os 120 dias
Durante esse período, você ainda é responsável. Mantenha os comprovantes de notificação guardados.
Confirme a liberação
Após os 120 dias, solicite confirmação por escrito ao locador de que você foi exonerado. Se o locador não responder, a exoneração é automática por força da lei.
O que acontece com o contrato após a exoneração
Quando o fiador se exonera, o locador fica sem garantia. A Lei do Inquilinato prevê as seguintes consequências:
Consequências para o locador e inquilino:
- O locador notifica o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias (art. 40, parágrafo único)
- Se o inquilino não apresentar: o locador pode entrar com ação de despejo por falta de garantia
- Opções do inquilino: apresentar novo fiador, contratar seguro-fiança, depositar caução ou título de capitalização
- O contrato não é rescindido automaticamente — continua vigente enquanto o inquilino mantiver os pagamentos em dia
Direitos do proprietário
O que o proprietário pode fazer quando o fiador sai:
- Exigir nova garantia do inquilino em 30 dias
- Pedir o despejo judicial se o inquilino não apresentar garantia substituta
- Aceitar outra modalidade de garantia (caução, seguro-fiança, título)
- Renegociar o contrato com novas condições
- Manter o contrato sem garantia (por sua conta e risco)
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Perguntas frequentes
O fiador pode sair durante o prazo do contrato?
Em regra, não. A exoneração unilateral do art. 835 do CC se aplica a obrigações por tempo indeterminado. Durante o prazo determinado do contrato, o fiador só sai com a concordância do locador. Exceções: se o locador alterou o contrato sem consentimento do fiador (ex: aceitou novo inquilino).
O fiador responde por dívidas anteriores à exoneração?
Sim. A exoneração libera o fiador apenas de obrigações futuras (após os 120 dias). Dívidas que surgiram antes da exoneração continuam sendo responsabilidade do fiador.
Preciso de advogado para me exonerar da fiança?
Não. A notificação de exoneração pode ser feita pelo próprio fiador, por carta com AR. Se o locador contestar ou se recusar a aceitar, aí pode ser necessário um advogado para garantir o direito judicialmente.
Se o locador não responder a notificação, o que acontece?
A exoneração é automática após 120 dias da notificação, independentemente de resposta do locador. Guarde o comprovante de envio (AR) como prova.