Inquilino Não Paga Aluguel: O Que Fazer? Guia Completo para Locadores
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, muitos locadores ficam sem saber como agir. Este guia mostra o passo a passo para resolver a situação de forma eficiente, desde a cobrança amigável até a ação judicial.
Primeiro passo: contato amigável
Antes de qualquer medida formal, tente entender a situação. Muitas vezes o atraso é pontual por problemas financeiros temporários. Um contato por telefone ou WhatsApp pode resolver rapidamente.
O que fazer nos primeiros dias:
- Entre em contato de forma cordial após o vencimento
- Pergunte se houve algum problema
- Ofereça alternativas: parcelamento do atraso, nova data
- Documente toda a comunicação (prints, emails)
- Estabeleça um prazo para regularização
Dica: Mantenha a calma e seja profissional. Uma abordagem agressiva pode dificultar um acordo e prejudicar a relação.
Notificação extrajudicial
Se o contato amigável não funcionar, envie uma notificação extrajudicial formal. Este documento serve como prova de que você tentou resolver antes de ir à justiça.
A notificação deve conter:
- Identificação das partes (locador e inquilino)
- Endereço do imóvel alugado
- Valores em atraso detalhados (aluguel, IPTU, condomínio)
- Prazo para pagamento (geralmente 15 dias)
- Aviso de que medidas judiciais serão tomadas se não pago
- Data e assinatura
Envie por carta com AR (aviso de recebimento) ou via cartório de títulos e documentos. Isso garante prova de que o inquilino recebeu.
Quando acionar a garantia
Se você tem uma garantia locatícia, este é o momento de acioná-la:
Por tipo de garantia:
- Caução: Use o valor depositado para cobrir os débitos
- Fiador: Notifique o fiador sobre a inadimplência e cobre dele
- Seguro-fiança: Abra sinistro junto à seguradora com os comprovantes
- Título de capitalização: Solicite o resgate para cobrir débitos
Importante: Mesmo acionando a garantia, você pode mover ação de despejo paralelamente para recuperar o imóvel.
Ação de despejo por falta de pagamento
A ação de despejo é o caminho judicial para retomar o imóvel. Na modalidade por falta de pagamento, existe um benefício: o inquilino pode 'purgar a mora' (pagar tudo) e evitar o despejo, mas apenas UMA vez a cada 24 meses.
Documentos necessários:
- Contrato de locação
- Comprovantes dos valores devidos
- Notificação extrajudicial (se enviada)
- Documentos pessoais (RG, CPF)
- Comprovante de propriedade ou procuração
A ação pode ser movida após o primeiro dia de atraso, mas na prática recomenda-se aguardar pelo menos 30 dias para dar chance de regularização.
Quanto tempo demora o despejo
O prazo varia conforme a cidade e vara judicial, mas em média:
Prazos aproximados:
- Citação do inquilino: 15-30 dias
- Prazo para purgar mora: 15 dias após citação
- Se não pagar: liminar de despejo em 15-30 dias
- Cumprimento da liminar: 30 dias
- Total aproximado: 2-4 meses se tudo correr bem
Atenção: Se o inquilino contestar ou recorrer, o processo pode demorar mais. Contratos com garantia facilitam a obtenção de liminar.
Como recuperar o valor devido
Além do despejo, você pode cobrar os valores devidos:
Opções de cobrança:
- Na própria ação de despejo: inclua pedido de cobrança dos valores
- Ação de cobrança separada: se o despejo já ocorreu
- Execução contra o fiador: se houver fiança
- Negativação: inclua o nome do inquilino no SPC/Serasa
Prevenção para o futuro
Como evitar inadimplência:
- Faça análise de crédito rigorosa antes de alugar
- Exija garantia sólida (fiador com imóvel ou seguro-fiança)
- Mantenha comunicação clara sobre datas de vencimento
- Ofereça desconto por pontualidade
- Tenha um contrato bem elaborado com cláusulas claras
- Considere seguro-fiança para maior segurança
Perguntas frequentes
Posso cortar água e luz do inquilino inadimplente?
NÃO. Cortar serviços essenciais é crime (exercício arbitrário das próprias razões). Use apenas os meios legais.
Posso trocar a fechadura?
NÃO. Isso configura esbulho possessório. Apenas com ordem judicial você pode retomar o imóvel.
O inquilino pode pagar e ficar?
Sim, uma vez a cada 24 meses ele pode 'purgar a mora' (pagar tudo + custas) e cancelar o despejo.
Gere seu contrato de aluguel com cláusulas de proteção.
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