Quantos Dias de Atraso Para Despejar Inquilino? Prazos Legais [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Quantos Dias de Atraso Para Despejar Inquilino?
A Lei do Inquilinato permite entrar com ação de despejo a partir do primeiro dia de atraso do aluguel. Não existe prazo mínimo de tolerância previsto em lei. Na prática, a maioria dos proprietários aguarda 15 a 30 dias antes de tomar medidas judiciais, mas legalmente, um único dia de inadimplência já é suficiente para iniciar o processo.
Resposta direta: A partir de 1 dia de atraso, o proprietário já pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento (Art. 9º, III da Lei 8.245/91). Não há prazo mínimo legal de tolerância. Porém, o processo judicial leva de 6 a 18 meses na prática.
Como funciona o processo de despejo
Etapas da ação de despejo por inadimplência
Notificação (opcional mas recomendada)
O proprietário envia notificação extrajudicial dando prazo de 15-30 dias para pagamento. Não é obrigatória por lei, mas demonstra boa-fé ao juiz.
Ação de despejo (Art. 9º, III)
O proprietário, com advogado, entra com ação de despejo por falta de pagamento na Justiça. Pede-se liminar para desocupação em 15 dias.
Liminar de despejo em 15 dias
Se o contrato NÃO tem garantia (fiador/caução/seguro), o juiz pode conceder liminar de despejo em 15 dias (Art. 59, §1º, IX). Com garantia, o prazo é maior.
Purgação da mora (pagamento)
O inquilino pode evitar o despejo pagando TUDO que deve (aluguel + multa + juros + custas + honorários) até a audiência. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
Sentença e desocupação
Se o inquilino não paga, o juiz decreta o despejo. O oficial de justiça intima a desocupação em 30 dias. Se não sair, há despejo forçado com arrombamento e auxílio policial.
Prazos reais na prática
Prazos de despejo na prática
| Situação | Prazo estimado | Observação | |
|---|---|---|---|
| Sem garantia + liminar | 2 a 4 meses | Caminho mais rápido (Art. 59, §1º, IX) | |
| Com garantia (fiador/seguro) | 6 a 12 meses | Sem direito a liminar rápida | |
| Inquilino contesta a ação | 12 a 18 meses | Se há defesa e audiência de instrução | |
| Com acordo judicial | 1 a 3 meses | Melhor cenário — negociação na audiência |
O que o proprietário NÃO pode fazer
Condutas ilegais do proprietário (mesmo com aluguel atrasado):
- Cortar água, luz ou gás do imóvel — crime de exercício arbitrário (Art. 345 do CP)
- Trocar a fechadura — violação de domicílio
- Entrar no imóvel sem autorização — violação de domicílio
- Ameaçar o inquilino — crime de ameaça (Art. 147 do CP)
- Reter pertences do inquilino — crime de exercício arbitrário
- Expor o inquilino a constrangimento público — pode gerar indenização por danos morais
Perguntas frequentes sobre despejo
Inquilino com criança ou idoso pode ser despejado?
Sim. A Lei do Inquilinato não faz exceção para famílias com crianças ou idosos. O juiz pode conceder prazo maior para desocupação em situações humanitárias, mas o despejo não é impedido.
O inquilino pode ser despejado no inverno?
Sim. Diferentemente de alguns países europeus, o Brasil não tem lei que proíba despejo em determinadas estações ou períodos do ano.
E se o inquilino pagar o atrasado durante o processo?
O inquilino pode 'purgar a mora' — pagar tudo que deve (aluguel + multa + juros + custas judiciais + honorários do advogado do proprietário) até a audiência. Isso cancela o despejo. Esse direito só pode ser usado uma vez a cada 24 meses (Art. 62, parágrafo único).
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