Contrato de Aluguel com Vistoria: Modelo com Assinatura Digital [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
A vistoria de imóvel é um dos documentos mais importantes em uma locação, pois registra o estado do imóvel no momento da entrada do inquilino, servindo como base de comparação para a vistoria de saída ao final do contrato. Sem vistoria detalhada, fica praticamente impossível comprovar se danos existentes são responsabilidade do inquilino ou já existiam antes da locação. Com a assinatura digital, é possível integrar o termo de vistoria ao contrato de aluguel, anexar fotos e assinar tudo digitalmente pelo celular, criando um registro completo e incontestável do estado do imóvel.
O que é vistoria em contrato de aluguel?
A vistoria é um documento que descreve detalhadamente o estado de conservação do imóvel alugado, ambiente por ambiente, incluindo pisos, paredes, tetos, portas, janelas, instalações elétricas, hidráulicas, acabamentos e todos os demais elementos. Ela é realizada na entrada do inquilino (vistoria inicial) e na saída (vistoria final), permitindo comparação objetiva.
Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não obrigue a vistoria por escrito, ela é fundamental na prática. Sem vistoria documentada e assinada por ambas as partes, eventuais disputas sobre danos ao imóvel se tornam praticamente irresolúveis, baseando-se apenas em alegações sem prova.
ESSENCIAL: Sempre realize vistoria detalhada com fotos na entrada E na saída. A vistoria de entrada sem a de saída comparativa não resolve disputas. E a vistoria sem fotos fica vulnerável a contestações.
A vistoria pode ser feita pelo próprio locador e inquilino, ou por profissional especializado (engenheiro, arquiteto, vistoriador). O importante é que seja minuciosa, honesta e assinada por todas as partes. Quando integrada ao contrato digital, a vistoria ganha ainda mais força probatória.
Cláusulas essenciais para contrato com vistoria
Um contrato de aluguel deve referenciar expressamente a vistoria e estabelecer suas consequências jurídicas:
Cláusulas obrigatórias relacionadas à vistoria:
- **Realização obrigatória de vistoria**: Prever que será realizada vistoria detalhada de entrada (antes da ocupação) e vistoria de saída (na devolução do imóvel)
- **Vistoria como anexo do contrato**: Declarar que o termo de vistoria é parte integrante e inseparável do contrato de locação, tendo a mesma validade jurídica
- **Descrição detalhada do estado**: Especificar que a vistoria descreverá o estado de cada ambiente, instalação e acabamento, registrando inclusive defeitos e danos pré-existentes
- **Anexação de fotos**: Prever que fotos datadas do imóvel serão anexadas à vistoria, servindo como prova visual do estado inicial
- **Assinatura conjunta**: Estabelecer que a vistoria deve ser assinada por locador, inquilino e, se houver, por profissional vistoriador, confirmando concordância sobre o estado descrito
- **Base para cobrança de danos**: Definir que a vistoria de entrada servirá como base de comparação para a vistoria de saída, e que danos não descritos na vistoria inicial serão de responsabilidade do inquilino
- **Prazo para contestação**: Estabelecer prazo curto (5 a 10 dias após a vistoria) para qualquer das partes contestar ou complementar o documento, após o qual será considerado definitivo
- **Vistoria de saída obrigatória**: Prever que a devolução das chaves e da caução (se houver) depende da realização de vistoria de saída comparativa
- **Responsabilidade por danos**: Reafirmar que o inquilino é responsável por danos além do desgaste natural, conforme comparação entre vistoria de entrada e saída
- **Custos da vistoria profissional**: Se for contratado profissional, definir quem arcará com o custo (geralmente dividido entre as partes)
IMPORTANTE: A vistoria deve descrever também defeitos e danos PRÉ-EXISTENTES. Não é desonesto registrar que havia trincas, manchas ou desgastes antes do inquilino - pelo contrário, isso protege o inquilino de ser responsabilizado injustamente.
Veja um modelo simplificado de como organizar a vistoria por ambiente:
| Ambiente | Item Vistoriado | Estado | Observações | |
|---|---|---|---|---|
| Sala | Piso laminado | Bom | Alguns riscos leves junto à janela | |
| Sala | Paredes | Bom | Pintura recente, sem manchas | |
| Cozinha | Pia de granito | Regular | Trinca de 5cm na lateral esquerda | |
| Banheiro | Box de vidro | Bom | Pequeno desgaste na borracha da porta | |
| Área externa | Portão de garagem | Regular | Ferrugem no canto inferior direito |
Como gerar e assinar digitalmente
O GeraContratos permite criar um contrato de aluguel com termo de vistoria integrado e assinatura digital, incluindo anexação de fotos:
Acesse o gerador de contratos
Entre no GeraContratos e selecione 'Contrato de Aluguel Residencial com Vistoria'. O sistema já inclui modelo de termo de vistoria detalhado.
Preencha dados do contrato
Informe todas as informações da locação: imóvel, partes, valor, prazo, garantias. O contrato será gerado com as cláusulas da Lei 8.245/91.
Realize a vistoria presencial do imóvel
Locador e inquilino (ou vistoriador profissional) percorrem todos os ambientes do imóvel, anotando o estado de cada elemento.
Preencha o termo de vistoria digital
Use a ferramenta de vistoria do GeraContratos: liste cada ambiente, itens vistoriados, estado e observações. O sistema organiza tudo automaticamente.
Tire fotos de todos os ambientes
Fotografe cada cômodo, detalhes de acabamento, defeitos pré-existentes, instalações elétricas e hidráulicas. Quanto mais fotos, melhor a documentação.
Anexe as fotos ao termo digital
Faça upload das fotos na plataforma. Elas serão anexadas ao termo de vistoria com data e hora automáticas, criando registro imutável.
Revise contrato e vistoria
O sistema gera um PDF único contendo o contrato de aluguel + termo de vistoria + galeria de fotos anexa. Revise tudo antes de enviar.
Envie para assinatura digital
Envie o documento completo por e-mail ou WhatsApp. Locador e inquilino assinam digitalmente, validando o contrato e a vistoria simultaneamente.
Receba o kit locação completo
Após assinatura, todas as partes recebem por e-mail o kit completo: contrato assinado + vistoria assinada + fotos anexas. Pronto para iniciar a locação.
PREÇO: R$ 39,90 para gerar e assinar digitalmente contrato de aluguel + termo de vistoria completo + anexação ilimitada de fotos.
Na devolução do imóvel, você pode usar nossa ferramenta de checklist de vistoria para comparar sistematicamente o estado atual com a vistoria de entrada.
Vantagens da assinatura digital neste caso
A assinatura digital oferece vantagens especialmente relevantes para documentação do estado do imóvel:
Por que usar assinatura digital para contrato com vistoria:
- **Integração contrato + vistoria**: Ambos os documentos são assinados juntos digitalmente, garantindo que fazem parte do mesmo ato e têm a mesma data, eliminando alegações de vistoria posterior ao contrato.
- **Fotos com carimbo de data/hora**: As fotos anexadas recebem automaticamente data e hora do upload, criando prova técnica do momento do registro que não pode ser adulterada.
- **Certificado de integridade**: A assinatura digital garante que nenhum campo da vistoria ou foto pode ser alterado depois da assinatura, sem deixar rastro detectável.
- **Acesso permanente às fotos**: Locador e inquilino têm acesso digital permanente às fotos da vistoria de entrada, facilitando a comparação anos depois na vistoria de saída.
- **Economia com vistoriador**: Se locador e inquilino fizerem a vistoria juntos usando a ferramenta digital, economizam o custo de contratar vistoriador profissional (R$ 200 a R$ 500).
- **Facilita ação judicial**: Em eventual processo sobre danos, o contrato e vistoria digitais com fotos anexas e certificado de integridade têm alto valor probatório.
- **Elimina extravio de documentos**: Vistoria física pode ser extraviada ao longo de anos de locação. A vistoria digital fica arquivada na nuvem e acessível sempre.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
A vistoria precisa ser feita por profissional especializado?
Não obrigatoriamente. Locador e inquilino podem fazer a vistoria juntos, desde que seja detalhada, honesta e assinada por ambos. Contratar vistoriador profissional (engenheiro, arquiteto) é recomendável para imóveis de alto valor ou quando há desconfiança entre as partes, pois traz mais imparcialidade e conhecimento técnico.
O que é considerado 'desgaste natural' do imóvel?
Desgaste natural é a deterioração esperada pelo uso normal e pela passagem do tempo. Exemplos: desbotamento leve de pintura, pequenos arranhões em piso por movimentação de móveis, desgaste de dobradiças. Já danos como buracos em parede, piso quebrado, portas arrancadas, infiltrações por descuido não são desgaste natural e são de responsabilidade do inquilino.
Quando deve ser feita a vistoria de entrada: antes ou depois da assinatura do contrato?
Idealmente ANTES, ou no mesmo dia da assinatura. O inquilino só deve assinar o contrato depois de ver o estado real do imóvel e concordar com a vistoria. Mas com assinatura digital, é comum fazer vistoria e assinatura simultaneamente, pois o termo de vistoria faz parte do próprio documento assinado digitalmente.
Posso complementar a vistoria depois de já ter assinado?
Sim, mas deve ser feito rapidamente (nos primeiros dias de ocupação) através de aditivo ao termo de vistoria, assinado por ambas as partes. Quanto mais tempo passa, menos credibilidade tem a alegação de que um dano não foi registrado na vistoria inicial.
O inquilino pode se recusar a assinar a vistoria alegando discordância?
Sim. Se o inquilino não concorda com a descrição do estado do imóvel na vistoria, ele não deve assinar. Nesse caso, locador e inquilino devem refazer a vistoria juntos e chegar a uma descrição consensual. Forçar assinatura de vistoria sem concordância genuína pode gerar nulidade do documento.
Gere agora seu contrato de aluguel com termo de vistoria integrado e assinatura digital. Modelo completo por R$ 39,90 com anexação de fotos.
Criar contrato de aluguel