Ação de Despejo: Custo, Prazo e Quando Vale a Pena [Cálculo 2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Entrar com ação de despejo é uma decisão econômica antes de tudo. O caminho judicial resolve o problema, mas tem custo real: custas processuais, honorários advocatícios, tempo até a desocupação e o aluguel perdido durante o processo. Somar esses quatro elementos e comparar com alternativas é o que separa uma decisão racional de uma reação emocional.
Este guia faz a conta completa com valores de mercado 2026, compara com alternativas e mostra em quais cenários processar compensa e em quais a alternativa paga a conta em menos tempo e menos desgaste.
Os 4 componentes do custo real
Tudo que entra no custo de uma ação de despejo:
- Custas iniciais: 1% a 2% do valor da causa (soma de 12 aluguéis em regra). Em muitas comarcas, limitada a teto de R$ 1.500 a R$ 4.000.
- Honorários advocatícios: 10% a 20% do valor da causa no mercado, ou valor fixo entre R$ 2.000 e R$ 6.000 em casos padrão.
- Aluguéis perdidos durante a tramitação: 4 a 12 meses conforme comarca e fase do processo.
- Custas de execução e outros incidentes: oficial de justiça, chaveiro, diligências externas, que somam R$ 300 a R$ 1.500 em média.
Exemplos concretos com números
Simulação por perfil de aluguel (valores médios capital SP, 2026):
| Aluguel mensal | Custas + honorários | Meses de aluguel perdido | Custo total estimado | |
|---|---|---|---|---|
| R$ 1.500 | R$ 2.500 a R$ 4.500 | 6-10 | R$ 11.500 a R$ 19.500 | |
| R$ 2.500 | R$ 3.500 a R$ 6.500 | 6-10 | R$ 18.500 a R$ 31.500 | |
| R$ 4.000 | R$ 5.000 a R$ 10.000 | 6-10 | R$ 29.000 a R$ 50.000 | |
| R$ 6.000 | R$ 7.000 a R$ 15.000 | 6-10 | R$ 43.000 a R$ 75.000 |
O custo total é alto em termos absolutos, mas parte dele é recuperável ao final do processo: os aluguéis em aberto são cobrados do inquilino (e do fiador, se houver), e os honorários podem ser parcialmente repassados à parte vencida. Na prática, o proprietário recupera 30% a 70% do desembolso quando o inquilino tem patrimônio. Se não tem, recupera só o imóvel.
Quando processar compensa
Cenários em que a ação é claramente a melhor opção:
- Inquilino com patrimônio visível (imóvel próprio, veículo recente, conta bancária com movimento).
- Fiador com patrimônio e disposição de responder (a execução contra fiador costuma ser mais rápida).
- Aluguel alto (R$ 3.000+): custo fixo do processo dilui no valor mensal recuperável.
- Imóvel em região valorizada com demanda alta: o próximo inquilino entra rápido, reduz o custo de oportunidade.
- Contrato claro, vistoria de entrada bem-feita, notificações documentadas: ação rápida e provável vitória.
- Inquilino que já deu sinais de má-fé (promessas não cumpridas, relatos de fraudes anteriores).
Quando a alternativa paga melhor
Cenários em que a alternativa é mais econômica:
- Inquilino sem patrimônio, sem fiador com bens: ação demora igual, mas recuperação é baixa.
- Aluguel pequeno (R$ 1.500 ou menos): custo fixo do processo come muito do potencial.
- Inquilino disposto a sair com um incentivo (1 a 2 meses de aluguel pra desocupação rápida).
- Problema pontual (reajuste, barulho) que resolve com mediação.
- Documentação ruim (contrato verbal, vistoria ausente, notificações inexistentes): vitória incerta.
- Imóvel em região de baixa demanda: alugar de volta já é difícil, reduz urgência.
As alternativas mais usadas são: acordo de desocupação com compensação (1 a 3 meses de aluguel em troca de saída em 30-60 dias), parcelamento de dívida formalizado com título executivo, e cessão do contrato pra outro inquilino indicado pelo atual. Cada uma resolve o problema por frações do custo do processo.
Como calcular pro seu caso
Decisão em 4 passos:
Some o custo real do processo
Custas + honorários + 8 meses de aluguel perdido + R$ 800 de custos auxiliares. Esse é o custo base.
Estime a recuperação provável
Se há fiador com patrimônio, conte com 60-80% de recuperação. Sem fiador e sem patrimônio, conte com 0-20% além do imóvel.
Calcule o custo do acordo alternativo
Quanto custa incentivar a saída? 1 mês de aluguel? 2 meses? Esse é o limite do acordo.
Compare e decida
Se o acordo alternativo é menor que o custo real do processo menos a recuperação, vai de acordo. Se não, ação.
Use a calculadora de custo de cobrança judicial pra cálculo preciso do seu caso.
Calcular custoPerguntas frequentes sobre custo de ação de despejo
Posso entrar com ação sem advogado?
Sim, em causas de até 20 salários mínimos no Juizado Especial Cível. Acima desse valor, advogado é obrigatório. Mesmo quando dispensado, a ação sem advogado tem chance muito menor de êxito: o rito técnico é complexo, e defesas do inquilino exigem respostas com fundamentos jurídicos. Autorreclamação na Justiça costuma sair mais cara no longo prazo.
O inquilino paga os honorários do meu advogado se perder?
Parcialmente. O juiz fixa honorários de sucumbência entre 10% e 20% do valor da condenação, pagos pelo perdedor. Esses honorários vão pro advogado do vencedor. Você ainda paga seu advogado pelo contrato firmado, mas recupera parte via sucumbência. Na prática, o inquilino raramente paga tudo, mas a sucumbência reduz o custo líquido.
E se o inquilino pagar tudo no meio do processo?
Se for a primeira inadimplência no contrato e ele pagar em 15 dias depois da citação (purga da mora), o contrato continua e ele permanece no imóvel. Você recupera aluguéis em aberto mas perde o imóvel nessa rodada. Se for a segunda inadimplência no mesmo contrato (nos últimos 24 meses), nem com pagamento ele pode ficar, e o processo continua até a desocupação.
Vale pagar taxa de prioridade?
Depende da comarca. Algumas oferecem pagamento de custas pra prioridade de tramitação (sem ofensa à ordem de citação), reduzindo prazos em 30% a 50%. Vale quando a diferença de prazo vale mais que a taxa, normalmente em aluguéis altos ou imóveis em região valorizada.
Se eu perder a ação, quanto gasto?
Custas iniciais (1-2% do valor da causa) e honorários do seu advogado conforme o contrato. O pior cenário acrescenta os honorários de sucumbência do advogado do inquilino, também 10-20% do valor da causa. Em casos bem documentados, a derrota é rara, mas o risco existe e precisa entrar na conta.