Inquilino Sumiu e Abandonou o Imóvel: O Que Fazer (Guia Locador)
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
O inquilino parou de pagar, parou de responder WhatsApp e você desconfia que nem mora mais lá. Antes de entrar no imóvel para ver, saiba: qualquer passo errado transforma você no réu de um processo. Este guia dá o caminho legal para retomar o imóvel em dias, não em meses.
Nunca entre no imóvel, troque a fechadura ou corte luz/água por conta própria. Mesmo se o inquilino sumiu, invadir caracteriza crime de esbulho (Art. 161 do Código Penal) e ainda te obriga a indenizar o inquilino.
Passo 1: Reunir evidências de abandono
A Lei 12.112/2009 (que alterou a Lei do Inquilinato) permite retomada direta em caso de abandono comprovado. A palavra-chave é COMPROVADO — não adianta ter certeza, precisa provar.
Documentos que constroem a prova:
- Comprovantes de tentativa de contato (prints de WhatsApp não lidos, ligações não atendidas, e-mails sem resposta).
- Declarações de vizinhos ou porteiro informando que o imóvel está vazio há X dias/semanas.
- Fotografias externas do imóvel (janelas fechadas, correspondência acumulada na porta, caixa de correio cheia).
- Comprovante de aluguéis em atraso.
- Extrato da administradora de condomínio mostrando taxas em atraso (se aplicável).
Passo 2: Notificação extrajudicial
Envie notificação via cartório de registro de títulos e documentos OU por AR (aviso de recebimento) ao endereço do imóvel E ao endereço de emergência cadastrado. Conteúdo mínimo: dívida atualizada, prazo de 15 dias para pagar ou se manifestar, aviso de que o silêncio será interpretado como abandono.
Se o AR voltar como 'destinatário ausente' ou o cartório não conseguir entregar, ANEXE ao processo — é prova forte de abandono.
Passo 3: Constatação por oficial de justiça ou escritura pública
Duas opções:
Alternativas legais para constatar o abandono:
- Via processo judicial: pedido de constatação em ação de despejo já ajuizada, com oficial de justiça comparecendo e lavrando certidão de imóvel vazio.
- Via cartório: escritura pública declaratória de abandono, lavrada em Tabelionato de Notas, com 2 testemunhas e inspeção do tabelião.
A via cartorária é mais rápida (dias), mas só resolve para fins extrajudiciais. Para ter título executivo de retomada, use a via judicial.
Passo 4: Ação de despejo com liminar por abandono
Com as evidências reunidas, entre com ação de despejo pedindo liminar com base no Art. 59 da Lei 8.245/91 — inciso que autoriza o juiz a conceder medida liminar em 15 dias quando comprovado abandono.
Com liminar concedida, o oficial de justiça cumpre o mandado: entra no imóvel, faz inventário dos bens (se houver) e devolve a posse a você. Prazo realista com advogado atuante: 30 a 60 dias.
Passo 5: O que fazer com os bens deixados
Se o inquilino abandonou deixando móveis e pertences, você NÃO pode jogar fora. Procedimento legal:
Como proceder com bens deixados:
- Inventariar tudo com fotos e lista detalhada (preferencialmente na presença do oficial de justiça).
- Guardar por prazo razoável (30-60 dias) em depósito ou no próprio imóvel lacrado.
- Notificar o inquilino pelo último endereço conhecido para retirar os bens.
- Se não retirar, você pode pedir ao juiz autorização para vender em leilão ou descartar, com os valores sendo usados para abater a dívida do aluguel.
Cobrança da dívida pode continuar
Retomar o imóvel não extingue a dívida. Você pode ajuizar ação de cobrança cumulada com o despejo (ou separada, se já retomou). Peça: aluguéis em atraso, encargos (IPTU, condomínio), multa contratual, juros, honorários e danos se houver (imóvel danificado).
Se tinha garantia, acione-a: fiador responde solidariamente, seguro-fiança paga indenização mediante sinistro, caução só pode ser usada após devolução definitiva do imóvel.
Depois de retomar, o próximo passo é não cair no mesmo erro. Consulte o CPF do novo candidato antes de assinar: score, restritivos, renda e processos em 30 segundos. A primeira análise é por nossa conta.
O que NÃO fazer
Erros que transformam você em réu:
- Entrar no imóvel sem ordem judicial, mesmo com chave reserva.
- Trocar fechadura sem autorização da Justiça.
- Jogar móveis e pertences do inquilino na rua.
- Cortar água, luz ou gás — gera indenização em dano moral.
- Postar nas redes sociais dados ou foto do inquilino 'devedor' — caracteriza dano à honra.
Quanto custa e quanto demora
Estimativa realista:
- Honorários advocatícios: R$ 1.500 a R$ 4.000 (varia por cidade e complexidade).
- Custas processuais: 1% a 2% do valor da causa.
- Tempo até recuperar a posse: 30 a 90 dias com liminar, 4 a 8 meses sem liminar.
- Cobrança do valor: ação paralela, 1 a 2 anos até eventual penhora.
Perguntas frequentes
E se eu só desconfio do abandono mas não tenho certeza?
Antes de agir, documente. Tente contato por 15-30 dias, guarde provas das tentativas, peça declaração do porteiro/vizinhos. Se a desconfiança se confirmar, você terá material para a ação. Agir sem provas e errar (inquilino estava viajando, por exemplo) te expõe a processo por invasão.
Posso entrar para ver se tem algo de valor?
Não. Mesmo se for para 'preservar', entrar sem autorização judicial é esbulho. O caminho certo é escritura declaratória de abandono ou oficial de justiça, com o inquilino notificado antes.
Se o inquilino aparecer depois que já retomei?
Se o processo foi conduzido corretamente (notificação, ação, liminar), ele perdeu o direito de posse. Mas ainda pode questionar o despejo em recurso. Por isso a documentação completa no passo 1 é crítica — ela sustenta a ação se for contestada.
Dá pra pular a Justiça se eu tiver todas as provas?
Não para retomar legalmente. Mesmo com provas, só a Justiça pode determinar imissão na posse. O que acelera é combinar boa documentação + advogado atuante + pedido de liminar por abandono — em comarcas menores, você retoma em 30 dias.