Contrato de Aluguel Precisa Registrar no Cartório? Quando Sim, Quando Não [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
**Não, o contrato de aluguel não precisa ser registrado em cartório para ter validade.** Contratos de locação residencial e comercial são válidos como instrumentos particulares, bastando a assinatura das partes. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não exige registro cartorial para que o contrato produza efeitos entre locador e inquilino. Porém, existem 3 situações específicas em que levar o contrato ao cartório pode proteger seus direitos.
Resposta direta: Contrato de aluguel NÃO precisa de cartório para ser válido. É válido com assinatura simples das partes + duas testemunhas. Registrar no cartório só é necessário quando você quer proteção extra contra venda do imóvel ou garantir direito de preferência na compra.
Contrato de aluguel sem cartório tem validade?
**Sim, tem plena validade jurídica.** O contrato de aluguel é um contrato particular, e como tal, produz todos os seus efeitos entre as partes independentemente de registro em cartório. A base legal é clara:
- **Art. 104 do Código Civil:** A validade do negócio jurídico exige agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. A lei não prescreve forma especial para contratos de locação
- **Art. 107 do Código Civil:** "A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir"
- **Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):** Não exige registro em cartório, escritura pública ou qualquer formalidade cartorial para contratos de aluguel
Na prática, isso significa que um contrato de aluguel assinado na mesa da cozinha, sem reconhecimento de firma e sem registro, é tão válido quanto um registrado em cartório — **entre as partes**. A diferença está nos efeitos perante terceiros, como veremos adiante.
3 procedimentos de cartório que as pessoas confundem
Quando alguém pergunta se "precisa levar o contrato no cartório", geralmente está confundindo três serviços cartoriais completamente diferentes. Entender a diferença é fundamental para saber se você realmente precisa de algum deles:
Comparação entre os 3 procedimentos cartoriais
| Procedimento | O que faz | Obrigatório para aluguel? | Custo médio | |
|---|---|---|---|---|
| Reconhecimento de firma | O tabelião atesta que a assinatura no contrato é autêntica (pertence à pessoa que diz ter assinado) | Não. Opcional | R$ 10-25 por assinatura | |
| Registro em Títulos e Documentos | Cria uma cópia pública do contrato no cartório, dando publicidade ao documento e servindo como prova de existência e data | Não. Opcional | R$ 100-300 | |
| Averbação na matrícula do imóvel | Anota o contrato de locação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-o oponível a terceiros (compradores futuros) | Não. Mas protege contra venda do imóvel | Varia por estado (R$ 50-200) |
Nenhum dos 3 procedimentos é obrigatório para contratos de aluguel. Reconhecimento de firma autentica a assinatura, registro em Títulos e Documentos dá publicidade, e averbação na matrícula protege contra venda do imóvel. São coisas diferentes.
Quando registrar o contrato de aluguel no cartório
Embora não seja obrigatório, existem **3 situações** em que o registro cartorial traz proteção real ao inquilino:
1. Proteção contra a venda do imóvel (cláusula de vigência)
Este é o motivo mais importante para averbar o contrato no cartório. O **Art. 8º da Lei do Inquilinato** estabelece que, se o imóvel for vendido durante a locação, o novo proprietário pode rescindir o contrato em 90 dias — **a menos que** o contrato contenha cláusula de vigência e esteja averbado na matrícula do imóvel.
Para que essa proteção funcione, são necessários 3 requisitos cumulativos:
- O contrato deve ser por **prazo determinado** (ex: 30 meses)
- O contrato deve conter **cláusula de vigência** em caso de alienação
- O contrato deve estar **averbado na matrícula do imóvel** no Cartório de Registro de Imóveis
Sem a averbação na matrícula, a cláusula de vigência não protege o inquilino contra o novo comprador. É o único caso em que o cartório faz diferença real na proteção do contrato de aluguel.
2. Direito de preferência oponível a terceiros
O **Art. 33 da Lei 8.245/91** garante que o inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel locado. Mas para que esse direito seja **oponível a terceiros** (ou seja, para que o inquilino possa anular uma venda feita sem lhe oferecer preferência), o contrato precisa estar averbado na matrícula do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência à venda.
Sem a averbação, o inquilino mantém o direito de preferência, mas só pode pleitear **perdas e danos** — não pode anular a venda.
3. Uso como título executivo extrajudicial
O **Art. 784, III do CPC** define que documentos particulares assinados pelo devedor e por duas testemunhas são títulos executivos extrajudiciais. Isso permite que, em caso de inadimplência do inquilino, o locador entre diretamente com **ação de execução** (mais rápida que ação de cobrança).
A boa notícia: **este procedimento não precisa de cartório**. Basta que o contrato tenha as assinaturas das partes e de 2 testemunhas — que podem assinar digitalmente, sem reconhecimento de firma.
Quanto custa registrar o contrato de aluguel no cartório
Para quem decide que precisa de algum serviço cartorial, veja os custos médios atualizados:
Custos de serviços cartoriais vs. alternativa digital
| Serviço | Custo médio | Quem costuma pagar | |
|---|---|---|---|
| Reconhecimento de firma (por assinatura) | R$ 10-25 | Quem solicita (geralmente locador) | |
| Reconhecimento de firma (contrato completo — 4-6 assinaturas) | R$ 60-150 | Dividido entre as partes ou quem solicita | |
| Registro em Títulos e Documentos | R$ 100-300 | Quem solicita (geralmente locador) | |
| Averbação na matrícula do imóvel | R$ 50-200 (varia por estado) | Inquilino (é quem se beneficia da proteção) | |
| Assinatura digital (GeraContratos) | R$ 39,90 (todas as assinaturas) | Quem gera o contrato |
Quem paga as custas do cartório?
A Lei do Inquilinato é silente sobre quem deve pagar as despesas cartorárias do contrato. O **Art. 22, VII** atribui ao locador a obrigação de pagar as despesas de "regularização do imóvel", mas isso se refere a taxas e impostos, não a custas do contrato. Na prática:
- **Reconhecimento de firma:** Paga quem exige. Se o locador exige firma reconhecida, geralmente ele arca com o custo
- **Registro em Títulos e Documentos:** Paga quem solicita. Pode ser negociado entre as partes
- **Averbação na matrícula:** O inquilino costuma pagar, pois é ele quem se beneficia da proteção contra venda
Dica: Usando assinatura digital, você elimina o custo de reconhecimento de firma (R$ 60-150 por contrato) com a mesma validade jurídica. O contrato gerado no GeraContratos com assinatura digital custa R$ 39,90 — incluindo todas as assinaturas.
Alternativa ao cartório: assinatura eletrônica
A **assinatura eletrônica** é a alternativa moderna ao cartório para contratos de aluguel. Com base na **Lei 14.063/2020** e na **MP 2.200-2/2001**, contratos assinados eletronicamente têm a mesma validade jurídica dos assinados presencialmente com ou sem reconhecimento de firma.
Com o GeraContratos, você gera o contrato de aluguel completo e coleta as assinaturas digitais de todas as partes (locador, inquilino, fiador, testemunhas) sem precisar ir ao cartório:
Como funciona
Gere o contrato online
Preencha os dados do imóvel, partes e condições. O sistema gera automaticamente um contrato completo com todas as cláusulas da Lei do Inquilinato — incluindo cláusula de vigência, se desejar.
Envie para assinatura digital
O GeraContratos gera links individuais para cada signatário. Envie por WhatsApp ou e-mail.
Todos assinam pelo celular
Locador, inquilino, fiador e testemunhas assinam de qualquer lugar, a qualquer hora. Sem deslocamento ao cartório.
Contrato pronto em minutos
Quando todos assinarem, o contrato finalizado com certificado de autenticidade fica disponível para download em PDF.
**Importante:** Se você precisa da proteção da cláusula de vigência (contra venda do imóvel), ainda será necessário averbar o contrato na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Mas o contrato em si pode ser gerado e assinado digitalmente — você só leva o PDF assinado ao cartório para averbação.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel sem cartório vale em juízo?
Sim. Contratos particulares de aluguel são aceitos como prova em processos judiciais, independentemente de terem sido registrados em cartório. Para que o contrato seja título executivo extrajudicial (permitindo execução direta), basta que tenha assinatura das partes e de 2 testemunhas.
Precisa reconhecer firma no contrato de aluguel?
Não. O reconhecimento de firma é opcional para contratos de aluguel. A Lei do Inquilinato não exige. A assinatura simples (ou eletrônica) é suficiente para plena validade.
Se o imóvel for vendido, o contrato de aluguel continua valendo?
Depende. Se o contrato tem prazo determinado, cláusula de vigência e está averbado na matrícula do imóvel, o novo comprador deve respeitar o contrato até o fim do prazo. Sem averbação, o novo proprietário pode rescindir em 90 dias (Art. 8º da Lei 8.245/91).
Posso averbar o contrato de aluguel na matrícula do imóvel?
Sim. Qualquer contrato de locação com prazo determinado e cláusula de vigência pode ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. O custo varia de R$ 50 a R$ 200, dependendo do estado.
Contrato de aluguel digital precisa de cartório?
Não. Contratos de aluguel assinados com assinatura eletrônica têm a mesma validade jurídica dos presenciais, conforme a Lei 14.063/2020. Não precisam de reconhecimento de firma nem de registro em cartório para serem válidos.
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