Inquilino Não Quer Sair do Imóvel: O Que Fazer [Guia 2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Você notificou. Deu o prazo. O inquilino continua no imóvel, pagando ou não. Pode ter recebido uma carta e ignorado, pode ter respondido dizendo que está procurando outro imóvel, pode até alegar direitos que não existem. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato dá instrumentos claros ao proprietário em cada situação. A má notícia é que eles exigem paciência e documentação.
Antes de agir, identifique em qual cenário você está. Os três mais comuns são: contrato vencido com denúncia vazia, retomada por hipótese específica do Art. 47 e contrato vigente com inadimplência. Cada um tem prazo, rito e custo diferentes.
Cenário 1: Contrato vencido e denúncia vazia enviada
O contrato tem 30 meses ou mais e já venceu. Você notificou o inquilino por carta com AR informando a denúncia vazia (Art. 46 da Lei 8.245/91) e dando 30 dias para desocupação. O prazo venceu e ele continua no imóvel. A partir daí, o caminho é direto: ação de despejo por denúncia vazia.
Esse é o cenário mais favorável ao proprietário. A liminar costuma ser concedida sem contraditório prévio quando a notificação está bem-feita e o prazo foi cumprido. Desocupação forçada pelo oficial de justiça geralmente acontece em 30 a 60 dias depois da liminar. O processo total roda em 3 a 8 meses na maioria das comarcas.
Cenário 2: Retomada nas hipóteses do Art. 47
Contrato tem menos de 30 meses ou foi celebrado por escrito sem prazo determinado. A denúncia vazia não se aplica. Para retomar, você precisa se encaixar em uma das hipóteses do Art. 47: uso próprio, uso de parente consanguíneo até 2º grau, demolição, reforma substancial autorizada pelo poder público ou término do prazo de 30 meses se o contrato foi prorrogado automaticamente.
O prazo de notificação sobe para 90 dias, e a ação exige justificação escrita do motivo. Se o juiz considera a alegação plausível, a liminar costuma sair. Se o inquilino provar que o motivo é falso (por exemplo, você alegou uso próprio e alugou pra outra pessoa logo depois), o proprietário pode ser condenado a indenizar prejuízos do inquilino.
Cenário 3: Inadimplência com contrato vigente
Contrato vigente, aluguel não foi pago, inquilino permanece no imóvel. Aqui o caminho é a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança (Art. 59 da Lei 8.245/91). A liminar pode ser concedida logo no início do processo se você pedir caução equivalente a três meses de aluguel (ou usar a caução do próprio contrato).
Existe ainda a chamada purga da mora: o inquilino pode pagar a dívida toda (aluguel + multa + juros + honorários) em até 15 dias depois da citação e permanecer no imóvel. Isso só pode ser usado uma vez a cada 24 meses. Se for a segunda inadimplência no mesmo contrato, a permanência não é mais possível mesmo com pagamento.
Como provar que o inquilino foi notificado
Formas de notificação com prova aceita pela Justiça:
- Carta com Aviso de Recebimento (AR) dos Correios: prova mais forte e barata. O AR volta assinado.
- Notificação por cartório de títulos e documentos: mais cara, mas o oficial certifica a entrega ou a recusa.
- Notificação por email, se essa forma for prevista no contrato e houver confirmação de leitura ou resposta do inquilino.
- WhatsApp como prova complementar. Sozinho raramente é suficiente, mas reforça quando combinado com carta.
- Testemunhas presenciais: útil em casos de entrega pessoal quando o inquilino recusa assinar.
Guarde TUDO. Print de WhatsApp datado, foto da carta selada, AR assinado, email com protocolo. A Justiça valoriza conjunto probatório robusto. Uma notificação isolada pode ser contestada; uma sequência de tentativas documentadas raramente é.
Ação de despejo: prazos realistas por cenário
Tempo estimado por tipo de ação (2026, capital SP):
| Tipo | Liminar | Desocupação | Total até sentença | |
|---|---|---|---|---|
| Denúncia vazia | 30 a 60 dias | 30 a 60 dias | 3 a 8 meses | |
| Retomada Art. 47 | 60 a 90 dias | 60 a 90 dias | 6 a 14 meses | |
| Falta de pagamento | 15 a 30 dias | 30 a 60 dias | 4 a 10 meses | |
| Infração contratual | 30 a 60 dias | 60 a 90 dias | 8 a 18 meses |
E se o inquilino alegar direitos que não existem
Inquilino resistente costuma alegar coisas como benfeitorias não indenizadas, posse mansa e pacífica, usucapião (sim, já aconteceu), regime de aluguel social, ou simplesmente que precisa de mais tempo. A maioria dessas alegações não se sustenta em contrato comum de 12 a 30 meses. O juiz avalia caso a caso, mas a base legal do proprietário é sólida quando a documentação está em ordem.
O erro comum é desistir da ação por medo da defesa. Contrate um advogado especialista em locação, apresente sua documentação e siga o rito. Em 90% dos casos, o inquilino resistente paga ou sai antes da sentença quando percebe que a ação caminha.
Perguntas frequentes
Posso oferecer dinheiro pra o inquilino sair mais rápido?
Pode e é comum. Chama-se acordo de desocupação antecipada e pode custar de 1 a 3 meses de aluguel, em troca de saída em 30 a 60 dias sem processo. Financeiramente, costuma ser muito mais barato que a ação de despejo. Deve ser formalizado por escrito com quitação mútua.
O inquilino pode exigir indenização se eu pedir o imóvel?
Só em casos específicos: retomada indevida (você alegou uso próprio mas alugou pra outro), benfeitorias necessárias não ressarcidas ou descumprimento de cláusula contratual pelo proprietário. Em caso de denúncia vazia legítima ou inadimplência, não há direito a indenização.
Se o inquilino estiver desempregado, tenho que esperar ele arranjar emprego?
Não. Dificuldade financeira do inquilino é pessoal e não suspende o contrato. O máximo que o juiz pode fazer é conceder prazo um pouco maior pra desocupação voluntária em casos humanitários (doença grave, criança pequena sem outro lar), mas a ação de despejo prossegue normalmente.
Posso mudar as fechaduras se o inquilino sair pra viajar?
Não, enquanto o contrato estiver vigente. Troca unilateral de fechaduras durante contrato ativo é esbulho possessório e pode gerar ação do inquilino pra reintegrar a posse. Só cabe quando houver contrato encerrado e chaves devolvidas, ou decisão judicial autorizando.
Vale a pena negociar ou ir direto pra Justiça?
Quase sempre vale tentar um acordo primeiro. Acordo de 30 a 60 dias pra saída, com pequena compensação financeira se necessário, economiza 6 a 12 meses de processo e R$ 3.000 a R$ 6.000 em custas e honorários. Justiça só compensa quando a outra parte já fechou pra negociação ou quando há urgência (risco de danos, crime dentro do imóvel).