Locador Não Devolve Caução: O Que Fazer? Direitos do Inquilino
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Você devolveu o imóvel, fez a vistoria de saída e o locador simplesmente não devolve sua caução? Infelizmente isso é comum. Veja como resolver e recuperar seu dinheiro.
O que diz a lei sobre a caução
A caução é limitada a 3 meses de aluguel (art. 38 da Lei do Inquilinato). O valor deve ser depositado em caderneta de poupança ou conta específica, rendendo juros ao inquilino. Ao final do contrato, deve ser devolvido com correção.
Importante: Mesmo que o contrato diga que a caução 'fica com o locador', a lei obriga a devolução se não houver débitos ou danos.
Prazo para devolução
A Lei do Inquilinato não define prazo específico, mas a jurisprudência considera razoável:
Prazos aceitos:
- Imediato: se vistoria não apontou problemas
- Até 30 dias: prazo considerado razoável pelos tribunais
- Após 30 dias: já pode ser considerado abusivo
- Acima de 60 dias: claramente irregular
Quando o locador pode reter a caução
O locador só pode descontar da caução:
Descontos permitidos:
- Aluguéis e encargos em atraso (água, luz, condomínio, IPTU)
- Reparos de danos causados pelo inquilino (além do desgaste natural)
- Multa rescisória proporcional (se saiu antes do prazo)
- Taxas de condomínio devidas
- Pintura APENAS se contratualmente obrigatória E você danificou
Descontos NÃO permitidos:
- Desgaste natural de uso
- Pintura desbotada pelo tempo
- Pequenos furos de quadros
- Reparos estruturais (responsabilidade do locador)
- Manutenções preventivas
- Taxas de administração da imobiliária
Passo a passo para cobrar
1. Reúna a documentação
Documentos necessários:
- Contrato de locação
- Comprovante do depósito da caução
- Laudo de vistoria de entrada
- Laudo de vistoria de saída
- Termo de entrega de chaves
- Comprovantes de pagamento (aluguéis, contas)
- Fotos do imóvel na entrega
2. Entre em contato formalmente
Envie uma cobrança por escrito (email ou WhatsApp com confirmação de leitura) solicitando a devolução e dando prazo de 10-15 dias.
3. Envie notificação extrajudicial
Se ignorado, envie notificação via cartório ou carta com AR. Isso demonstra boa-fé e serve como prova judicial.
Modelo de notificação
A notificação deve conter: identificação das partes, endereço do imóvel, valor da caução depositada, data da entrega das chaves, pedido de devolução com correção monetária, prazo para pagamento (10-15 dias), e aviso de medidas judiciais.
Ação judicial
Se a notificação não funcionar, você pode:
Opções judiciais:
- Juizado Especial: para valores até 40 salários mínimos, sem advogado necessário
- Ação de cobrança: para valores maiores, com advogado
- Ambos: rápidos quando há documentação clara
No Juizado Especial você não precisa de advogado para causas até 20 salários mínimos. O processo é simples e gratuito.
Quanto você pode receber
Além do valor da caução com correção pela poupança, você pode pedir:
Valores devidos:
- Caução integral + rendimentos da poupança
- Correção monetária pelo período de atraso
- Juros de mora de 1% ao mês
- Em alguns casos: danos morais (se houve abuso claro)
- Custas processuais e honorários (se entrar na justiça)
Perguntas frequentes
Posso negativar o locador que não devolve a caução?
Sim, após esgotadas as tentativas amigáveis e com documentação, você pode incluir o nome nos órgãos de proteção ao crédito.
E se o locador alegar que fiz danos?
Exija comprovação. Ele precisa mostrar: o dano na vistoria de saída, que não existia na entrada, e orçamentos dos reparos. Sem isso, não pode reter.
A imobiliária é responsável pela devolução?
A imobiliária é mandatária do locador. Se ela administra, pode ser acionada junto com o proprietário.
Gere seu contrato de aluguel com cláusulas claras sobre caução.
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