Problema na Vistoria do Imóvel: O Que Fazer? Guia de Entrada e Saída

A vistoria é um dos momentos mais críticos do aluguel. Problemas não registrados na entrada podem ser cobrados na saída. Veja como se proteger em ambas as situações.

Vistoria de entrada: problemas encontrados

Você recebeu as chaves e encontrou problemas que não estavam no laudo? Ou a vistoria foi superficial e não registrou defeitos existentes?

Problemas comuns não registrados

O que costuma passar despercebido:

Manchas em paredes e tetos (difíceis de ver em fotos)
Problemas hidráulicos (vazamentos pequenos)
Tomadas e interruptores com defeito
Vidros trincados
Piso com defeitos pontuais
Cheiro de mofo ou umidade
Problemas em armários embutidos

O que fazer se encontrar defeitos na entrada

Passos imediatos:

Documente tudo: tire fotos e vídeos COM DATA visível
Liste os problemas por escrito
Envie para o locador/imobiliária em até 48 horas
Solicite que seja feito um ADITIVO à vistoria
Se não aceito, guarde sua documentação como prova

Importante: Quanto mais rápido você comunicar, mais fácil provar que o defeito já existia. Idealmente, faça isso ANTES de se mudar.

Se o locador se recusar a atualizar o laudo, envie email ou WhatsApp (com confirmação de leitura) detalhando os problemas. Isso serve como prova de que você comunicou.

Vistoria de saída: cobranças indevidas

Na saída, é comum o locador tentar cobrar por itens que:

Cobranças frequentemente indevidas:

Desgaste natural de uso (pintura desbotada, piso gasto)
Problemas que já existiam na entrada
Manutenções estruturais (responsabilidade do locador)
Pintura completa quando apenas partes foram danificadas
Valores superfaturados de reparos
Itens não relacionados ao imóvel

O que é desgaste natural vs. dano

Desgaste natural (não pode cobrar):

Pintura desbotada ou amarelada pelo tempo
Piso levemente gasto pelo uso
Pequenas marcas de mobília
Furos de quadros (quantidade razoável)
Desgaste em torneiras e registros
Rejunte de banheiro escurecido

Dano (pode cobrar):

Buracos grandes ou excessivos na parede
Manchas de gordura/nicotina permanentes
Vidros quebrados
Portas ou batentes danificados
Piso arrancado ou muito danificado
Entupimentos por mau uso

Como contestar cobranças

1. Exija detalhamento

Peça por escrito: quais itens estão sendo cobrados, quanto cada um custa, e orçamentos de pelo menos 2 fornecedores.

2. Compare com a vistoria de entrada

Se o problema já existia na entrada (ou não foi registrado mas você tem prova), não pode ser cobrado.

3. Questione o 'desgaste natural'

Cite a Lei do Inquilinato: o locador não pode cobrar por desgaste decorrente do uso normal do imóvel.

4. Proponha acordo

Se houver danos reais, negocie: você mesmo faz o reparo, ou aceita desconto parcial da caução.

Negociação vs. Justiça

Avalie o custo-benefício:

Quando negociar:

Valor em disputa é baixo
Você tem alguma responsabilidade pelos danos
Quer resolver rápido e seguir em frente
Não tem documentação forte

Quando ir à justiça:

Valores significativos (mais de R$ 1.000)
Cobranças claramente abusivas
Você tem documentação completa
Locador age de má-fé
Juizado Especial é rápido na sua cidade

No Juizado Especial (até 40 salários mínimos), o processo é gratuito e você não precisa de advogado para causas até 20 salários.

Prevenção: como se proteger

Na entrada:

Faça a vistoria pessoalmente (não só receba o laudo pronto)
Teste tudo: torneiras, descargas, tomadas, janelas
Tire MUITAS fotos e vídeos com data
Não assine laudo com o qual discorda
Registre problemas por escrito em até 48h

Durante o contrato:

Comunique problemas por escrito sempre
Guarde comprovantes de manutenções que fez
Fotografe antes e depois de qualquer reparo
Não faça modificações sem autorização escrita

Na saída:

Limpe bem o imóvel
Faça pequenos reparos necessários
Tenha a vistoria de entrada em mãos
Não assine laudo sem concordar
Registre discordâncias por escrito

Perguntas frequentes

Posso me recusar a assinar a vistoria de saída?

Sim. Você pode registrar sua discordância no próprio documento ou se recusar a assinar. O locador pode fazer a vistoria unilateralmente, mas você terá direito de contestar.

E se eu não fiz vistoria de entrada?

Situação complicada. Tente conseguir fotos do anúncio do imóvel, ou testemunhas. Sem vistoria de entrada, fica difícil provar o estado anterior.

Quanto tempo tenho para contestar a vistoria de saída?

Não há prazo legal definido, mas conteste o mais rápido possível. Se a caução for retida, você pode reclamar judicialmente em até 3 anos.

Gere seu contrato de aluguel com cláusulas claras sobre vistoria.

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