Despesas Ordinárias e Extraordinárias no Aluguel: Quem Paga o Quê [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliario
Um dos maiores motivos de conflito entre proprietário e inquilino é a divisão de despesas do imóvel. Quem paga a pintura do prédio? E o fundo de reserva? E se o elevador quebrou? A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) resolve essa questão com uma regra clara: o inquilino paga as despesas ordinárias, e o proprietário paga as extraordinárias.
O que são despesas ordinárias (responsabilidade do inquilino)
Despesas ordinárias são as de manutenção rotineira e funcionamento do imóvel e do condomínio. São gastos que acontecem regularmente para manter tudo funcionando no dia a dia. O artigo 23 da Lei do Inquilinato atribui essas despesas ao inquilino.
Exemplos de despesas ordinárias (inquilino paga):
- Salários e encargos de funcionários do condomínio (porteiro, zelador, faxineiro)
- Água, luz e gás das áreas comuns
- Limpeza e conservação das áreas comuns
- Manutenção de elevadores, portões e interfones
- Manutenção de jardins e áreas verdes
- Seguro de incêndio (parcela mensal no condomínio)
- Rateio de despesas correntes do condomínio
- Consumo de água, energia e gás do imóvel
- Pequenos reparos de uso (torneira, resistência de chuveiro, etc.)
O que são despesas extraordinárias (responsabilidade do proprietário)
Despesas extraordinárias são investimentos em melhorias, reformas estruturais e obras que valorizam o imóvel ou o condomínio. São gastos que não fazem parte da rotina de manutenção. O artigo 22 da Lei do Inquilinato atribui essas despesas ao proprietário.
Exemplos de despesas extraordinárias (proprietário paga):
- Obras de reforma ou ampliação do prédio
- Pintura da fachada do prédio
- Instalação de equipamentos novos (câmeras, portaria eletrônica, gerador)
- Fundo de reserva do condomínio
- Indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio
- Troca de encanamento geral do prédio
- Impermeabilização de telhado ou laje
- Decoração e paisagismo das áreas comuns
- Constituição de capital de giro do condomínio
Tabela completa: quem paga o quê
Divisão de responsabilidades segundo a Lei do Inquilinato
| Despesa | Quem paga | Fundamento legal | |
|---|---|---|---|
| Aluguel mensal | Inquilino | Art. 23, I | |
| IPTU | Conforme contrato (geralmente inquilino) | Art. 22, VIII / Art. 25 | |
| Condomínio ordinário | Inquilino | Art. 23, XII | |
| Taxa extra de condomínio (obra/reforma) | Proprietário | Art. 22, X | |
| Fundo de reserva | Proprietário | Art. 22, X, parágrafo único | |
| Seguro-incêndio | Conforme contrato | Art. 22, VIII | |
| Pintura interna (desgaste normal) | Proprietário | Art. 22, I | |
| Pintura da fachada do prédio | Proprietário | Art. 22, X | |
| Troca de torneira/chuveiro (uso) | Inquilino | Art. 23, V | |
| Troca de encanamento antigo | Proprietário | Art. 22, I | |
| Manutenção do elevador | Inquilino (ordinário) | Art. 23, XII | |
| Troca do elevador | Proprietário (extraordinário) | Art. 22, X | |
| Água/luz/gás do imóvel | Inquilino | Art. 23, VIII | |
| Água/luz áreas comuns | Inquilino (rateio) | Art. 23, XII |
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 é clara na divisão de responsabilidades. O artigo 22 lista as obrigações do locador (proprietário) e o artigo 23 lista as do locatário (inquilino). A regra geral é simples:
Cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e mantê-lo nessa forma durante a locação (art. 22, I). Cabe ao locatário cuidar do imóvel como se seu fosse e restituí-lo nas mesmas condições em que recebeu (art. 23, II e III).
E se o contrato disser diferente da lei?
O contrato pode prever que o inquilino assuma despesas extraordinárias — mas isso precisa estar expressamente previsto e o inquilino deve concordar. No entanto, a jurisprudência tende a proteger o inquilino: cláusulas abusivas que transferem todas as despesas ao locatário podem ser anuladas judicialmente.
O contrato de aluguel do GeraContratos já distribui as despesas corretamente segundo a Lei do Inquilinato, evitando cláusulas abusivas e disputas futuras.
Como evitar conflitos sobre despesas
Boas práticas para proprietários:
- Ter cláusula expressa no contrato sobre divisão de despesas
- Detalhar quais despesas de condomínio são ordinárias e quais são extraordinárias
- Solicitar ao síndico a separação de boletos (ordinário x extraordinário)
- Manter registro de todas as despesas pagas pelo inquilino
- Comunicar ao inquilino qualquer despesa extraordinária aprovada em assembleia
- Usar sistema de gestão para rastrear pagamentos e despesas automaticamente
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Perguntas frequentes
Inquilino é obrigado a pagar fundo de reserva?
Não. O fundo de reserva é despesa extraordinária e responsabilidade do proprietário (art. 22, X, parágrafo único da Lei 8.245/91). Se o condomínio cobra fundo de reserva no boleto, o proprietário deve reembolsar o inquilino.
Quem paga a taxa de incêndio: inquilino ou proprietário?
A taxa de prevenção e combate a incêndio (cobrada pelo estado) é responsabilidade do proprietário. Já o seguro-incêndio previsto no contrato de locação pode ser atribuído ao inquilino, desde que conste no contrato.
O inquilino pode se recusar a pagar taxa extra do condomínio?
Sim. Taxas extras aprovadas em assembleia para obras e melhorias são despesas extraordinárias, de responsabilidade do proprietário. O inquilino só paga rateio de despesas ordinárias (manutenção, salários, consumo).
E se o inquilino quebrou algo? Quem paga o conserto?
Se o dano foi causado pelo uso normal (desgaste natural), o proprietário paga. Se foi causado por mau uso, negligência ou culpa do inquilino, o inquilino paga. A vistoria de entrada e saída é o documento que comprova a condição do imóvel.