Termo de Entrega de Chaves: Modelo e O Que Deve Constar

O termo de entrega de chaves é o documento que registra a data exata em que as chaves de um imóvel mudam de mãos e quem passa a responder por ele a partir dali. Na locação ele tem dois usos: na entrada, quando o locador entrega as chaves ao inquilino, e na saída, quando o inquilino devolve. A data que consta nesse termo é o que encerra a contagem do aluguel, dos encargos e das garantias, na forma do art. 39 da Lei 8.245/91. Na compra e venda, ele marca a imissão do comprador na posse.

Neste guia você encontra o que precisa constar no termo, dois modelos prontos (entrada e devolução), o que fazer quando o locador se recusa a receber as chaves, o efeito da data sobre fiador e caução, e a diferença entre termo, vistoria e recibo de quitação.

O que é o termo de entrega de chaves

O termo de entrega de chaves é uma declaração assinada pelas duas partes que documenta a transferência da posse direta do imóvel. Ele não é um contrato novo e não cria obrigações: a função dele é probatória, ou seja, fixar por escrito a data, a hora, quantas chaves e acessos foram entregues e em que condição a entrega aconteceu.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não usa a expressão termo de entrega de chaves, mas trabalha o tempo todo com o momento da devolução. O art. 23, inciso III, obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. O art. 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Os dois artigos dependem de uma coisa só para funcionar na prática: prova da data da devolução.

É aqui que a maioria das brigas nasce. Sem termo assinado, a data da entrega vira palavra contra palavra, e quem tem o ônus de provar que devolveu é o inquilino. Enquanto não houver prova, o aluguel, os encargos e a responsabilidade do fiador continuam correndo.

Os 3 cenários em que o termo é usado

O mesmo nome cobre três situações diferentes, com efeitos jurídicos distintos. Antes de copiar qualquer modelo, identifique em qual delas você está.

Os três usos do termo de entrega de chaves

	Cenário	Quem entrega	Quem recebe
Início da locação	Locador ou administradora	Inquilino	Começo da posse direta do inquilino e da contagem de aluguel, condomínio e contas de consumo
Fim da locação	Inquilino	Locador ou administradora	Fim da contagem de aluguel e encargos e limite das garantias (fiador, caução, seguro fiança)
Compra e venda	Vendedor, incorporadora ou construtora	Comprador	Imissão na posse e início efetivo das despesas de condomínio, IPTU e consumo

O que deve constar no termo de entrega de chaves

Um termo genérico do tipo recebi as chaves hoje resolve pouco. O documento precisa ser específico o bastante para que, dois anos depois, um juiz consiga reconstituir o que aconteceu naquele dia sem depender da memória de ninguém.

Itens que não podem faltar no termo:

Qualificação completa das duas partes: nome, CPF ou CNPJ, RG e endereço para comunicações
Se houver imobiliária ou administradora, o nome dela e a menção aos poderes de representação
Endereço completo do imóvel: rua, número, apartamento, bloco, torre, bairro, cidade, UF e CEP
Referência ao contrato: data de assinatura e prazo de vigência, ou número do compromisso de compra e venda
Data e hora exatas da entrega ou da devolução das chaves
Relação detalhada das chaves e acessos, com quantidade e numeração de controles e tags
Leitura dos medidores de água, luz e gás na data, quando houver individualização
Declaração expressa de quem entrega e de quem recebe, sem ambiguidade sobre a direção da entrega
Menção ao laudo de vistoria: se já foi feito, se está anexo, ou o prazo para realizá-lo
Campo de ressalvas, preenchido no ato, com a palavra nenhuma quando não houver
Cláusula dizendo se a entrega implica ou não quitação de débitos e danos
Assinatura de quem entrega e de quem recebe, com data e local

A relação de chaves precisa ser contada, não estimada

Detalhe que quase todo modelo da internet ignora: descreva cada item de acesso separadamente, com quantidade e número de série quando existir. Exemplo: 2 chaves da porta social, 1 chave da porta de serviço, 1 chave da caixa de correio, 1 controle do portão da garagem nº 0148, 1 tag de acesso à portaria nº 3072, 1 chave do medidor de água. Se faltar um controle na devolução, o custo da reposição e da reprogramação sai de um item que ficou registrado, e não de uma discussão sobre quantos controles existiam.

A palavra ressalvas é a parte mais importante do documento. Quem recebe as chaves e assina sem nenhuma ressalva fica em posição muito pior para cobrar depois por danos aparentes, que estavam visíveis naquele dia. Quem entrega e obtém uma assinatura sem ressalvas ganha exatamente essa proteção. Preencha esse campo com atenção nos dois lados.

Modelo de termo de entrega de chaves

Abaixo estão dois modelos em texto, um para cada ponta da locação. Copie, substitua os campos entre colchetes e imprima em duas vias, ou envie para assinatura eletrônica. Adapte ao seu contrato antes de usar.

Modelo 1: devolução do imóvel (fim da locação)

TERMO DE ENTREGA E RECEBIMENTO DE CHAVES, DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL LOCADO | LOCADOR: [nome completo], CPF ou CNPJ [000.000.000-00], residente em [endereço completo]. | LOCATÁRIO: [nome completo], CPF [000.000.000-00], telefone [(00) 00000-0000], e-mail [e-mail para comunicações]. | IMÓVEL: [rua, número, apartamento, bloco, bairro, cidade, UF, CEP], objeto do contrato de locação firmado em [dd/mm/aaaa]. | 1. O LOCATÁRIO entrega nesta data, e o LOCADOR declara receber, as chaves e os acessos do imóvel acima descrito, cessando a posse direta do LOCATÁRIO. | 2. Relação de chaves e acessos entregues: [2 chaves da porta social, 1 chave da porta de serviço, 1 controle do portão da garagem nº 0000, 1 tag de acesso nº 0000, 1 chave da caixa de correio]. | 3. Data e hora da entrega: [dd/mm/aaaa], às [hh:mm]. A partir desta data cessa a responsabilidade do LOCATÁRIO pelos aluguéis e encargos vincendos, na forma do contrato e da Lei 8.245/91. | 4. Leitura dos medidores nesta data: água [000], energia [000], gás [000]. | 5. Vistoria de saída: [ ] realizada em [dd/mm/aaaa], conforme laudo anexo que integra este termo; [ ] a ser realizada em até [00] dias, ficando ressalvado ao LOCADOR o direito de apontar danos em laudo próprio, com envio de cópia ao LOCATÁRIO. | 6. Ressalvas do LOCADOR nesta data: [descrever ou escrever a palavra nenhuma]. | 7. Este termo comprova a devolução das chaves e a data em que ela ocorreu, e não implica, por si só, quitação de eventuais débitos, danos ou obrigações pendentes, que serão apurados na forma do contrato. | [Cidade], [data por extenso]. | ____________________________ LOCATÁRIO | ____________________________ LOCADOR ou administradora, por procuração

Modelo 2: entrega das chaves no início da locação

TERMO DE ENTREGA DE CHAVES, INÍCIO DA LOCAÇÃO | LOCADOR: [nome completo], CPF ou CNPJ [000.000.000-00]. | LOCATÁRIO: [nome completo], CPF [000.000.000-00]. | IMÓVEL: [endereço completo], objeto do contrato de locação firmado em [dd/mm/aaaa], com vigência de [dd/mm/aaaa] a [dd/mm/aaaa]. | 1. O LOCADOR entrega nesta data ao LOCATÁRIO as chaves e os acessos do imóvel, que passa a exercer a posse direta. | 2. Relação de chaves e acessos entregues: [descrever item a item, com quantidade e numeração]. | 3. Data da entrega: [dd/mm/aaaa]. A contagem do aluguel e dos encargos inicia-se em [dd/mm/aaaa], conforme o contrato. | 4. Leitura dos medidores nesta data: água [000], energia [000], gás [000]. | 5. O LOCATÁRIO declara ter recebido cópia do laudo de vistoria de entrada, datado de [dd/mm/aaaa], e dispor de [00] dias corridos para apontar divergências por escrito, sob pena de o laudo ser considerado aceito. | 6. Ressalvas do LOCATÁRIO nesta data: [descrever ou escrever a palavra nenhuma]. | [Cidade], [data por extenso]. | ____________________________ LOCADOR | ____________________________ LOCATÁRIO

Entrega de chaves no início da locação

Na entrada, o termo serve para amarrar o começo do relógio. O art. 22, incisos I e II, da Lei 8.245/91 obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a garantir o uso pacífico durante a locação. O termo é a prova de que essa entrega aconteceu, em que dia e com quais acessos.

O que o termo de entrada precisa deixar amarrado:

A data em que a posse passou ao inquilino, que raramente coincide com a data de assinatura do contrato
A data em que a contagem do aluguel começa, quando o contrato prevê carência para mudança ou reforma
As leituras dos medidores, para que contas do morador anterior não caiam na conta do novo
A entrega do laudo de vistoria de entrada e o prazo para o inquilino contestar por escrito
A quantidade exata de chaves, controles e tags, que é o que será conferido lá na frente

O termo de entrada não substitui a vistoria, e a vistoria é o documento que carrega o estado do imóvel item por item. Se você ainda vai montar a sua, use o modelo de laudo de vistoria de entrada (/recursos/laudo-vistoria-entrada-modelo) e o guia de vistoria de entrada e saída (/recursos/vistoria-imovel-entrada-saida).

Cuidado com a entrega antecipada. Se as chaves forem passadas antes da assinatura do contrato, para o inquilino adiantar mudança ou pequenas obras, formalize isso em termo próprio, com a data de início da posse e a data de início da cobrança separadas e escritas. Sem esse registro, o período vira aluguel discutido depois.

Devolução das chaves no fim da locação

Aqui o termo tem o efeito jurídico mais forte de todos: ele fixa o marco final da locação. A partir da data registrada, o inquilino deixa de dever aluguel e encargos vincendos. O que ficou para trás continua devido, mas o relógio para. Por isso o termo costuma trazer o aluguel proporcional dos dias do mês em que houve a entrega, e não o mês inteiro, quando o contrato permite.

Art. 39 da Lei 8.245/91: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Leia esse artigo devagar, porque ele explica por que o fiador insiste tanto em ver o termo assinado. Enquanto não houver devolução efetiva, a garantia continua de pé, mesmo com o prazo do contrato vencido e a locação prorrogada por prazo indeterminado. Isso vale para fiança, caução e seguro fiança. O termo de entrega de chaves é o documento que corta essa extensão em uma data certa.

O que a data da devolução destrava para cada lado:

Para o inquilino: fim da obrigação por aluguéis e encargos vincendos e início da contagem para receber a caução de volta
Para o fiador: limite temporal da fiança, na forma do art. 39 da Lei 8.245/91
Para o locador: início do prazo para vistoriar, apurar danos e apresentar a conta final por escrito
Para os dois: corte de responsabilidade por contas de consumo, condomínio e IPTU proporcionais

Depois de assinado o termo, a devolução da caução entra no seu próprio cronograma, explicado no guia de devolução da caução (/recursos/devolucao-caucao-prazo-lei). Se a saída for antecipada, a multa é proporcional ao tempo restante, tema tratado no artigo sobre multa rescisória (/recursos/multa-rescisoria-contrato-aluguel).

E se o locador se recusar a receber as chaves

Esse é o cenário que mais gera prejuízo e o que os modelos prontos da internet não cobrem. Acontece assim: o inquilino desocupa, avisa que quer entregar, e o locador ou a imobiliária responde que só recebe depois que a vistoria for assinada, ou depois que os reparos forem feitos, ou depois que os débitos forem quitados. Enquanto isso, o aluguel continua sendo lançado.

A recusa nesses moldes é indevida. Em janeiro de 2026, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.220.656, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que condicionar o recebimento das chaves à assinatura de laudo de vistoria viola o direito do locatário de encerrar unilateralmente a locação por prazo indeterminado, previsto no art. 6º da Lei 8.245/91. Segundo a decisão, eventuais avarias devem ser discutidas em ação própria, e não usadas para travar a devolução. No caso julgado, o fiador foi liberado dos aluguéis do período em que a entrega foi indevidamente impedida.

Traduzindo para a prática: danos, reparos e dívidas se cobram depois, em ação de reparação ou de cobrança. O locador tem o dever de receber as chaves e pode registrar tudo o que quiser no campo de ressalvas do termo. Receber com ressalva preserva o direito de cobrar; recusar cria risco de perder aluguéis e a garantia.

Passo a passo quando o locador não quer receber as chaves

Notifique por escrito, com data e prazo

Envie comunicação formal por e-mail, WhatsApp com registro ou carta com aviso de recebimento, informando que o imóvel está desocupado, oferecendo as chaves e marcando dia, hora e local para a entrega. Guarde o comprovante de envio e a resposta.

Documente o estado do imóvel na desocupação

Faça fotos e vídeos datados de todos os cômodos, das leituras dos medidores e das chaves reunidas. Se o valor envolvido for alto, considere uma ata notarial em cartório, que é prova pré-constituída e cara de contestar.

Leve o termo pronto e ofereça a assinatura com ressalvas

Apresente o termo já preenchido e proponha por escrito que o locador assine registrando as ressalvas que quiser. Isso remove o único argumento razoável da recusa e deixa registrada a má-fé, se ela existir.

Ajuíze a ação de consignação

Persistindo a recusa, a via é a ação de consignação, prevista nos arts. 539 e seguintes do Código de Processo Civil, e no art. 67 da Lei 8.245/91 quando envolve aluguéis e acessórios. As chaves são depositadas em juízo e a jurisprudência do STJ entende que os aluguéis são devidos até a data do depósito judicial. Procure um advogado nesta etapa.

Depois que as chaves entram, começa a parte repetitiva do aluguel: cobrança mensal, recibos, reajuste, cobrança de atraso. Isso não é assunto de documento avulso, é rotina de gestão. Se você administra imóvel alugado, o Alugo cuida dessa parte: https://usealugo.com.br?utm_source=geracontratos&utm_medium=article&utm_campaign=termo-de-entrega-de-chaves

Entrega de chaves na compra e venda do imóvel

Na compra e venda, o termo tem outra função. A propriedade só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis, na forma do art. 1.245 do Código Civil. O termo de entrega de chaves não transfere propriedade: ele documenta a imissão do comprador na posse direta, que costuma acontecer antes ou depois do registro, dependendo da negociação.

Essa data pesa no bolso. No Tema 886 dos recursos repetitivos, julgado no REsp 1.345.331/RS, o Superior Tribunal de Justiça fixou que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair sobre o promitente vendedor ou sobre o promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso, e que o critério decisivo é a relação jurídica material com o imóvel, em especial a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio. Um termo de entrega de chaves datado e comunicado à administração do condomínio é justamente a prova dessa imissão.

Imóvel comprado na planta

Em unidade adquirida na planta, a entrega das chaves é o evento contratual mais disputado. O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista, desde que expressamente pactuado. Ultrapassado esse período, o adquirente tem direito à multa e à indenização previstas no dispositivo, ou pode optar pela resolução do contrato com devolução dos valores pagos.

O que o STJ definiu no Tema 996 sobre atraso na entrega das chaves:

O contrato deve fixar prazo certo de entrega, sem vincular a concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, admitido apenas o acréscimo do prazo de tolerância
Descumprido o prazo, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido pela privação do uso do bem
A indenização é fixada em forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel semelhante
O termo final dessa indenização é a data da disponibilização da posse direta ao adquirente, ou seja, a data da entrega das chaves
É ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância

Consequência prática: em imóvel na planta, a data do termo de entrega de chaves é o número que encerra a conta da indenização por atraso. Assine o termo, guarde a via e confira se a data registrada é mesmo o dia em que a posse foi disponibilizada, e não a data do habite-se ou da assembleia de instalação do condomínio.

Termo, vistoria e recibo: qual é a diferença

Confundir os três é o erro mais comum. Eles não se substituem e cada um responde a uma pergunta diferente em caso de disputa.

Termo de entrega de chaves, laudo de vistoria e termo de quitação

	Documento	O que prova	Quando é feito
Termo de entrega de chaves	Que as chaves e os acessos mudaram de mãos naquela data e quantos itens foram entregues	No dia da entrega ou da devolução	Não. Prova a data e a posse, não o estado do imóvel
Laudo de vistoria	O estado do imóvel item por item, com fotos, na entrada e na saída	Antes da mudança de entrada e após a desocupação	Não. Descreve o estado, mas não prova quando a posse mudou
Termo de quitação	Que não restam débitos nem pendências entre as partes	Depois da vistoria de saída e do acerto de contas	Não. É o encerramento financeiro, posterior aos dois

A vistoria tem regras próprias e merece seu próprio documento. Para montar a de saída, use o modelo de laudo de vistoria de saída (/recursos/laudo-vistoria-saida-modelo). Se a vistoria apontou problemas e as partes não concordam, veja o que fazer diante de problema na vistoria (/recursos/o-que-fazer-problema-vistoria-imovel) e o guia sobre recusa do inquilino em permitir vistoria (/recursos/inquilino-pode-negar-vistoria).

Quem assina, testemunhas e validade jurídica

Assinam quem entrega e quem recebe. Se houver imobiliária ou administradora atuando pelo locador, ela assina indicando que age como representante, e vale conferir se o contrato de administração lhe dá esse poder. O fiador não precisa assinar o termo, mas mandar uma cópia para ele é boa prática, porque é esse documento que encerra a garantia dele.

Formalidades: o que a lei exige e o que é mito

Reconhecimento de firma não é exigido por lei para o termo de entrega de chaves. É opcional e faz sentido em imóveis de valor alto ou quando já existe conflito
Duas testemunhas não são requisito de validade. Elas importam para transformar documento em título executivo extrajudicial, o que não é o caso do termo, que é prova documental
Assinatura eletrônica vale. A MP 2.200-2/2001 e a Lei 14.063/2020 reconhecem a validade de documentos assinados eletronicamente, e a assinatura eletrônica avançada ou qualificada dispensa o reconhecimento de firma
Duas vias assinadas, ou um PDF assinado por ambos com trilha de auditoria, é o padrão mínimo. Ninguém entrega a única via existente
Anexos contam: laudo de vistoria, fotos datadas e leituras de medidores devem ser mencionados no corpo do termo para ficarem vinculados a ele

Se o seu contrato de aluguel já foi assinado digitalmente, faz sentido manter o termo no mesmo formato, com o mesmo rastro de autenticação. O guia de contrato de aluguel com vistoria e assinatura digital (/recursos/contrato-aluguel-vistoria-assinatura-digital) mostra como encadear os dois documentos.

Erros que esvaziam o valor do termo

O que costuma derrubar o termo em uma discussão:

Termo sem data e hora, ou com data preenchida depois. A data é praticamente o único conteúdo que importa no dia da briga
Descrever as chaves como todas as chaves em vez de listar item por item com quantidade e numeração
Assinar de um lado só. Um termo assinado apenas pelo inquilino prova a oferta da entrega, não o recebimento
Escrever que a entrega implica quitação geral sem que as contas tenham sido conferidas, o que faz o locador perder direitos legítimos
Deixar o campo de ressalvas em branco. Em branco vira interpretação, e quem tem menos documentos perde
Confundir o termo com o laudo de vistoria e não fazer a vistoria de saída, deixando o estado do imóvel sem registro
Não anotar as leituras dos medidores, o que faz contas de consumo de um mês inteiro cair no colo errado
Entregar as chaves na portaria ou com o zelador sem protocolo assinado, o que não comprova recebimento pelo locador

Perguntas frequentes

O termo de entrega de chaves é obrigatório por lei?

Não existe artigo que exija um documento com esse nome. O que a Lei 8.245/91 exige, no art. 23, inciso III, é que o locatário restitua o imóvel ao fim da locação no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal. O termo é a forma prática de provar que essa restituição aconteceu e em que data. Sem ele, o ônus de provar a devolução fica com quem devolveu.

A partir de que data o aluguel para de correr?

Da data da efetiva entrega das chaves, que é justamente o que o termo registra. Se o locador se recusa a receber e o inquilino ajuíza ação de consignação, a jurisprudência do STJ entende que os aluguéis são devidos até a data do depósito judicial das chaves. Verbal não conta: sem prova da data, a cobrança continua.

O locador pode se recusar a receber as chaves por causa de danos ou dívidas?

Não. Em janeiro de 2026, a Terceira Turma do STJ, no REsp 2.220.656, relatado pela ministra Nancy Andrighi, considerou indevida a recusa condicionada à assinatura de laudo de vistoria, porque isso viola o direito do locatário de encerrar a locação por prazo indeterminado (art. 6º da Lei 8.245/91). Danos e débitos devem ser cobrados em ação própria. O caminho correto é receber as chaves registrando ressalvas no termo.

O fiador continua respondendo depois da entrega das chaves?

Pelo art. 39 da Lei 8.245/91, salvo disposição contratual em contrário, as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel. Com a devolução comprovada por termo datado, cessa a responsabilidade do fiador por obrigações posteriores. Débitos anteriores à entrega continuam cobráveis dele, dentro do que o contrato e a lei permitirem.

O termo de entrega de chaves precisa de reconhecimento de firma ou testemunhas?

Não por exigência legal. O termo é prova documental, não título executivo, então não depende das duas testemunhas do art. 784, inciso III, do Código de Processo Civil. Reconhecimento de firma é opcional e recomendável em imóveis de valor elevado ou quando a relação já está conflituosa.

Vale assinar o termo digitalmente?

Sim. A MP 2.200-2/2001 e a Lei 14.063/2020 reconhecem a validade jurídica de documentos eletrônicos assinados, e assinaturas avançadas ou qualificadas dispensam o reconhecimento de firma. Na prática, a assinatura eletrônica ainda é melhor que o papel, porque carrega data, hora e trilha de auditoria, que é exatamente o que se discute em uma disputa sobre entrega de chaves.

Assinar o termo sem ressalvas impede o locador de cobrar danos depois?

Dificulta bastante em relação a danos aparentes, aqueles que estavam visíveis no dia da entrega. Por isso o locador deve receber com ressalvas ou registrar no termo que a vistoria de saída ainda será feita, com prazo definido. Vícios ocultos, que só aparecem depois, seguem outra lógica e podem ser discutidos posteriormente.

O termo substitui a vistoria de saída?

Não. O termo prova a data em que a posse mudou de mãos; a vistoria prova o estado do imóvel item por item. Os dois documentos respondem a perguntas diferentes e devem existir juntos. Veja o guia de vistoria de entrada e saída (/recursos/vistoria-imovel-entrada-saida) para montar a sua.

Preciso de termo de entrega de chaves na compra de imóvel pronto?

Sim, é altamente recomendável. Ele documenta a imissão na posse, que é o critério que o STJ usa no Tema 886 para definir a partir de quando o promissário comprador responde por despesas de condomínio quando o compromisso não foi registrado. Também serve para fixar as leituras dos medidores e a relação de chaves recebidas do vendedor.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica individual. Regras contratuais variam de caso a caso e a jurisprudência evolui. Em situações de conflito, especialmente recusa de recebimento de chaves e disputa sobre danos, consulte um advogado de sua confiança.