Contrato de Aluguel Anual: 12 Meses ou 30 Meses?
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Contrato de aluguel anual é o contrato de locação urbana com prazo determinado de 12 meses. Ele é válido e muito usado, mas cai no art. 47 da Lei 8.245/91, não no art. 46. Por ter prazo inferior a 30 meses, o locador não pode retomar o imóvel sem justificar motivo quando os 12 meses terminam. No vencimento, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada sem motivo só fica disponível depois de 5 anos de locação ininterrupta. Em troca, o contrato anual entrega ao locador um ponto de renegociação de valor a cada 12 meses.
O que é contrato de aluguel anual
Contrato de aluguel anual é apenas o nome de mercado para a locação com prazo determinado de 12 meses. Não existe esse termo na Lei do Inquilinato. O que a lei enxerga é uma coisa só: se o prazo escrito é igual ou superior a 30 meses ou inferior a 30 meses. Todo contrato de 12 meses está no segundo grupo, e é essa classificação, e não o rótulo, que define os direitos das duas partes.
A Lei 8.245/91 não fixa prazo mínimo nem máximo para a locação residencial. As partes são livres para combinar 6, 12, 24, 30 ou 60 meses. A liberdade é real, mas tem preço: o prazo escolhido muda completamente o poder de retomada do imóvel, o momento do reajuste e a previsibilidade do inquilino. Escolher 12 meses no automático, porque foi o modelo que apareceu primeiro, é a decisão mais cara que um locador toma no contrato.
A regra prática que resume tudo: prazo escrito de 30 meses ou mais coloca o contrato no art. 46 e libera a denúncia vazia no vencimento. Prazo inferior a 30 meses coloca o contrato no art. 47 e tranca a retomada nas hipóteses da lei, até completar 5 anos de locação ininterrupta.
Por que 12 meses virou padrão de mercado
Se 30 meses protege mais o locador, por que tanta gente ainda assina 12 meses? Porque o prazo anual resolve outros três problemas que aparecem antes da retomada:
As razões econômicas reais do prazo de 12 meses:
- Reprecificação rápida. O reajuste por índice só pode ser aplicado de 12 em 12 meses. No contrato anual, o vencimento coincide com o aniversário, então o locador pode renegociar o valor livremente, e não apenas aplicar o índice, uma vez por ano.
- Teste do inquilino. Doze meses funcionam como período de observação. Se o inquilino paga em dia e cuida do imóvel, o locador oferece um contrato longo depois. Se não, ele não fica preso a mais 18 meses de vigência.
- Facilidade de venda do imóvel. Contrato curto costuma assustar menos o comprador, porque o horizonte de ocupação é menor. Vale lembrar que a venda não encerra a locação sozinha: o comprador só denuncia se o contrato não tiver cláusula de vigência averbada na matrícula.
- Inquilino com horizonte curto. Estudante, profissional em contrato temporário ou família em transição costumam preferir 12 meses para não carregar uma multa proporcional maior caso precisem sair.
O ponto que quase nenhum modelo pronto explica é que essas quatro vantagens são comerciais, e o preço delas é jurídico. O locador que assina 12 meses está trocando o direito de retomada no vencimento por um ponto anual de renegociação. Para quem aluga um imóvel que não pretende usar tão cedo, a troca costuma valer. Para quem pode precisar do imóvel de volta em 2 ou 3 anos, ela é péssima.
O que muda na retomada: art. 46 contra art. 47
Este é o coração da decisão de prazo, e é onde mora o erro mais comum do mercado. O art. 46 da Lei 8.245/91 diz que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato se resolve findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. É a chamada denúncia vazia: o locador retoma o imóvel sem precisar dizer por quê.
O art. 47 cuida do resto, e o contrato anual está aqui. Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses expressamente listadas nos incisos I a V. Fora dessas hipóteses, o locador não retoma, mesmo com o contrato vencido, mesmo notificando, mesmo oferecendo dinheiro.
Assinar 12 meses não significa que o inquilino sai em 12 meses. Significa exatamente o contrário: o locador abre mão do direito de pedir o imóvel de volta no vencimento.
Vale o inverso também, e isso protege o inquilino do contrato anual: dentro dos 12 meses de prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º), salvo nos casos de infração contratual ou legal, falta de pagamento e reparações urgentes do art. 9º. Nesse ponto, 12 e 30 meses funcionam igual. Se você quer entender a mecânica da retomada sem motivo em detalhe, veja o guia de denúncia vazia no contrato de aluguel (/recursos/denuncia-vazia-contrato-aluguel).
As cinco hipóteses de retomada do contrato anual
Depois que o contrato de 12 meses vence e a locação vira indeterminada, o art. 47 permite a retomada apenas nestes casos. A lista é taxativa, ou seja, não admite invenção de motivo novo:
Hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/91:
- Inciso I, casos do art. 9º: mútuo acordo entre as partes, infração legal ou contratual do inquilino, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público que o inquilino recuse ou que exijam a desocupação.
- Inciso II, fim do vínculo de trabalho: quando a ocupação do imóvel estava ligada ao contrato de emprego e esse contrato se extinguiu. É o caso do imóvel funcional ou da casa cedida ao caseiro.
- Inciso III, uso próprio: o locador precisa do imóvel para si, para o cônjuge ou companheiro, ou para ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. Se o retomante já ocupa outro imóvel próprio na mesma localidade, ou se o beneficiário mora em imóvel próprio, a necessidade precisa ser demonstrada em juízo.
- Inciso IV, obra: demolição, edificação licenciada que aumente a área construída em pelo menos 20%, ou reforma que amplie em pelo menos 50% a capacidade, no caso de imóvel destinado a hotel ou pensão.
- Inciso V, cinco anos: quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos. Aqui a denúncia vazia volta a existir, com notificação e prazo de 30 dias para desocupação.
Repare no desenho da lei: o inciso V é o caminho que o contrato anual oferece ao locador para chegar à retomada sem motivo. Só que ele leva 5 anos de locação ininterrupta, contra 30 meses, aproximadamente 2 anos e meio, de quem assinou o contrato longo. Na prática, escolher 12 meses dobra o tempo de espera.
A armadilha das prorrogações: 12 mais 12 não vira 30 meses
Existe uma crença muito difundida entre locadores e até em modelos de contrato circulando na internet: a de que renovar o contrato anual sucessivamente acaba somando os 30 meses do art. 46 e liberando a denúncia vazia. Isso está errado, e o Superior Tribunal de Justiça já decidiu o contrário.
O art. 46 da Lei nº 8.245/1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios. Tese firmada no REsp 1.364.668/MG, Terceira Turma do STJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017.
Traduzindo para a prática: um contrato de 12 meses prorrogado duas vezes soma 36 meses de locação, ultrapassa os 30 meses do art. 46 e continua sendo um contrato do art. 47. O locador que notificar o inquilino nesse cenário achando que tem denúncia vazia vai perder a ação de despejo, com custas e honorários. A contagem que importa para ele é outra, a dos 5 anos do art. 47, inciso V.
A saída existe e é simples, mas exige ação: em vez de deixar prorrogar, as partes assinam um novo contrato escrito, em um único instrumento, com prazo de 30 meses ou mais. A partir daí o contrato passa a ser regido pelo art. 46 e a denúncia vazia volta ao vencimento desse novo prazo. Aditivo que só empurra a data de vencimento do contrato antigo de 12 meses não produz o mesmo efeito, porque não é um instrumento único com prazo de 30 meses.
Comparativo: 12 meses, 30 meses e prazo indeterminado
Como cada prazo se comporta na Lei do Inquilinato
| Critério | 12 meses (anual) | 30 meses ou mais | Prazo indeterminado | |
|---|---|---|---|---|
| Base legal | Art. 47 da Lei 8.245/91 | Art. 46 da Lei 8.245/91 | Arts. 6º e 46, § 2º | |
| O que acontece no vencimento | Prorroga automaticamente por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas | Contrato se resolve findo o prazo. Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição, prorroga por prazo indeterminado | Não vence, já é indeterminado | |
| Retomada sem justificar motivo | Não no vencimento. Só depois de 5 anos de locação ininterrupta (art. 47, V) | Sim, findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso | Sim, a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação | |
| Retomada durante o prazo | Só nas hipóteses do art. 9º: acordo, infração, falta de pagamento, reparações urgentes | Mesmas hipóteses do art. 9º | Não se aplica, vale a denúncia com aviso de 30 dias | |
| Saída do inquilino | Antes do fim, com multa proporcional ao período cumprido (art. 4º) | Antes do fim, com multa proporcional ao período cumprido (art. 4º) | Aviso por escrito com 30 dias de antecedência, sem multa (art. 6º) | |
| Momento do reajuste | Coincide com o vencimento, abrindo espaço para renegociar o valor | Ocorre duas vezes dentro da vigência, aos 12 e aos 24 meses | Segue a data de aniversário do contrato original | |
| Quando faz sentido | Locador que quer testar o inquilino ou reprecificar rápido, e inquilino com horizonte curto | Locador que pode precisar do imóvel em 2 a 3 anos, e inquilino que quer estabilidade | Relação madura, com confiança e necessidade de flexibilidade dos dois lados |
Leitura rápida da tabela: 12 meses é melhor para o bolso do locador no curto prazo, 30 meses é melhor para o controle do imóvel. Quem não pretende usar o imóvel tão cedo e quer reprecificar todo ano tende a ganhar com o anual. Quem tem um filho perto de casar, uma mudança de cidade no radar ou intenção de venda tende a perder.
O fim dos 12 meses: prorrogação automática por prazo indeterminado
Quando o contrato anual vence e ninguém faz nada, não acontece o vazio jurídico que muita gente imagina. A locação se prorroga por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Isso significa que continuam valendo: o valor do aluguel, a cláusula de reajuste, o índice escolhido, a garantia, as regras de conservação e as obrigações de pagamento de IPTU e condomínio.
O que muda é só o prazo, e a mudança tem consequências práticas nos dois lados. O inquilino ganha liberdade: pode denunciar a locação a qualquer momento, por aviso escrito com 30 dias de antecedência, sem multa rescisória, porque a multa proporcional do art. 4º está atrelada ao descumprimento de um prazo determinado que não existe mais. O locador ganha uma flexibilidade menor, porque continua preso ao art. 47 e às suas hipóteses taxativas até completar os 5 anos.
Atenção à garantia. Na prorrogação por prazo indeterminado, a fiança em regra acompanha a locação até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário, mas o fiador pode se exonerar mediante notificação ao locador, ficando responsável por mais 120 dias após a notificação. Vale conferir o que o seu contrato diz sobre isso antes de deixar prorrogar.
Para entender em detalhe o que se prorroga, o que não se prorroga e como comunicar a intenção de não continuar, veja o artigo sobre renovação automática do contrato de aluguel (/recursos/renovacao-contrato-aluguel-automatica) e o guia de aviso prévio no término do contrato (/recursos/termino-contrato-aluguel-aviso).
Reajuste no aniversário do contrato anual
A periodicidade mínima do reajuste é anual. A legislação de estabilização econômica, hoje na Lei 10.192/2001, proíbe cláusula de correção automática com periodicidade inferior a um ano. Por isso não existe contrato de aluguel com reajuste semestral válido, e por isso o aniversário do contrato é sempre a data-base.
No contrato de 12 meses acontece uma coincidência que gera confusão: o aniversário do reajuste e o vencimento do prazo caem no mesmo dia. Isso abre duas rotas diferentes, e escolher a errada custa dinheiro:
As duas rotas no aniversário do contrato anual:
- Deixar prorrogar e aplicar o índice. O contrato vira indeterminado e a cláusula de reajuste continua valendo. O locador aplica a variação acumulada do índice combinado, IGP-M, IPCA, INPC ou outro, e notifica o inquilino. Prorrogar não congela o aluguel, esse é o mal-entendido mais caro dessa etapa.
- Renegociar o valor. Se o locador quer um valor diferente do que o índice entrega, isso não é reajuste, é fixação de novo aluguel. O art. 18 da Lei 8.245/91 permite às partes fixarem de comum acordo novo valor e até inserir ou modificar a cláusula de reajuste, mas exige acordo, formalizado em aditivo ou em novo contrato. Sem acordo, o caminho é a ação revisional, cabível após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo.
Um contrato anual sem cláusula de índice de reajuste deixa o locador sem plano B: no aniversário ele depende inteiramente do acordo do inquilino, porque não há índice contratado para aplicar. Definir o índice no momento de gerar o contrato custa zero e resolve o problema pelos anos seguintes. Compare IGP-M e IPCA para aluguel (/recursos/reajuste-aluguel-igpm-ipca) antes de escolher.
Para o cálculo em si, com fator acumulado e exemplo numérico, use o guia de reajuste de aluguel (/recursos/reajuste-aluguel-2026-guia). Aqui vale a regra de ouro: não hardcode um percentual no contrato. Escreva o índice e a periodicidade, e deixe o número ser apurado na data. Índice cravado em número vira briga quando a inflação muda de patamar.
Como o inquilino sai antes de completar os 12 meses
Durante os 12 meses de prazo determinado, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento. O art. 4º da Lei 8.245/91 garante essa saída, mediante pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Proporcional é a palavra que decide o valor: se o contrato prevê multa de 3 aluguéis e o inquilino sai no nono mês dos 12, ele não paga 3 aluguéis, paga a fração correspondente aos 3 meses que faltam.
Existe uma hipótese de dispensa total: o parágrafo único do art. 4º isenta o inquilino da multa quando a devolução decorre de transferência determinada pelo empregador, público ou privado, para prestar serviços em localidade diferente daquela do início do contrato, desde que ele notifique o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. Transferência é diferente de mudança de emprego por vontade própria, e a distinção é frequentemente testada em juízo.
Um efeito colateral pouco notado do prazo anual: como a multa é proporcional ao que falta cumprir, contrato mais curto significa multa menor em números absolutos para quem desiste no meio. Um inquilino que sai no sexto mês de um contrato de 12 meses deve metade da multa. O mesmo inquilino, no sexto mês de um contrato de 30 meses, deve 80% dela. Veja o cálculo detalhado no guia de multa rescisória do aluguel (/recursos/multa-rescisoria-contrato-aluguel) e as hipóteses de saída sem multa (/recursos/sair-antes-contrato-sem-multa).
Contrato anual no aluguel comercial e na temporada
A regra dos 30 meses vale para locação residencial. Em outros regimes, o prazo de 12 meses tem efeitos diferentes, e confundir os regimes é erro grave.
O que muda fora da locação residencial:
- Locação não residencial (comercial). O corte de 30 meses do art. 46 não se aplica. Findo o prazo determinado, se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, a locação prorroga por prazo indeterminado e o locador pode denunciar com aviso de 30 dias. O que o comerciante precisa vigiar é outro número: a ação renovatória do art. 51 exige contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos, somando contratos escritos e sucessivos ininterruptos, e exploração do mesmo ramo por pelo menos 3 anos. Sucessivos contratos anuais podem, aqui sim, somar. Detalhes no guia de renovação do aluguel comercial (/recursos/renovacao-aluguel-comercial).
- Locação por temporada. O art. 48 limita a locação por temporada a 90 dias. Contrato de 12 meses rotulado como temporada é uma locação residencial comum disfarçada, e será tratada como tal, com todas as consequências do art. 47. Veja como fazer o contrato certo em locação por temporada (/recursos/contrato-aluguel-temporada).
- Locação verbal. Locação combinada de boca também cai no art. 47, com o agravante de que provar o prazo, o valor e a garantia fica muito mais difícil. Entenda os riscos em contrato de aluguel verbal (/recursos/contrato-aluguel-verbal-validade).
Erros comuns no contrato de aluguel de 12 meses
O que mais aparece em contratos anuais mal escritos:
- Achar que o inquilino sai no fim dos 12 meses. Não sai. A locação prorroga por prazo indeterminado e a retomada depende das hipóteses do art. 47. Esse é o erro número um, e ele só aparece quando o locador já precisa do imóvel.
- Cláusula de renovação automática por igual período. Redação do tipo renovável por mais 12 meses cria mais confusão do que segurança: a lei já prevê a prorrogação por prazo indeterminado, e a soma de períodos não recria a denúncia vazia do art. 46, conforme o STJ. Além disso, gera discussão sobre existir ou não novo prazo determinado e, portanto, nova multa.
- Não definir índice de reajuste. Sem índice contratado, o locador chega ao aniversário sem base para atualizar o aluguel e depende do acordo do inquilino.
- Multa rescisória sem previsão de proporcionalidade. A proporcionalidade é da lei e será aplicada de qualquer forma. Contrato que cobra a multa cheia gera cobrança indevida e chance de devolução em dobro.
- Confundir aditivo com novo contrato. Aditivo que empurra o vencimento do contrato anual não cria o instrumento único de 30 meses exigido pelo art. 46. Para migrar de regime, assine um contrato novo.
- Esquecer a cláusula de vigência em caso de venda. Sem cláusula de vigência averbada na matrícula, o comprador do imóvel pode denunciar a locação em 90 dias. Com ela, precisa respeitar o contrato até o fim.
- Não formalizar a garantia. Fiança, caução ou seguro fiança precisam estar escritos e identificados. Compare as opções em tipos de garantia locatícia (/recursos/tipos-garantia-locacao).
Como fazer um contrato de aluguel anual passo a passo
Do prazo à assinatura, em cinco etapas
Decida o prazo com a pergunta certa
Não pergunte quanto tempo quero alugar. Pergunte: existe alguma chance de eu precisar deste imóvel de volta nos próximos 3 anos? Se a resposta for sim, escolha 30 meses. Se for não, o contrato anual entrega mais poder de reprecificação.
Escreva prazo, data de início e data de término
Datas explícitas, não apenas a duração. O contrato deve dizer o dia em que começa e o dia em que termina, porque é dessa data que saem o aniversário do reajuste, a contagem da multa proporcional e o marco dos 5 anos do art. 47, inciso V.
Ajuste multa proporcional, garantia e responsabilidades
Multa rescisória de até 3 aluguéis, sempre proporcional ao período cumprido. Garantia escolhida entre fiança, caução de até 3 aluguéis ou seguro fiança, uma só. E divisão clara de IPTU, condomínio, seguro incêndio e benfeitorias.
Assine com vistoria anexa e guarde a via digital
Vistoria de entrada com fotos e data anexa ao contrato evita a briga da devolução. A assinatura eletrônica com registro de autoria e integridade é válida e dispensa reconhecimento de firma. Registro em cartório só é necessário para averbar a cláusula de vigência na matrícula.
Checklist do contrato de aluguel anual
- Prazo de 12 meses escrito com data de início e de término
- Consciência de que o contrato cai no art. 47 e não libera denúncia vazia no vencimento
- Índice de reajuste definido, com periodicidade anual e índice substituto
- Multa rescisória de até 3 aluguéis, com previsão expressa de proporcionalidade
- Garantia única escolhida e devidamente qualificada no contrato
- Divisão clara de IPTU, condomínio, seguro incêndio e despesas extraordinárias
- Cláusula de vigência em caso de alienação, com averbação na matrícula se houver intenção de venda
- Vistoria de entrada com fotos datadas anexada ao contrato
- Regra de comunicação para o fim do prazo, com aviso escrito de 30 dias
- Duas vias assinadas eletronicamente, com registro de autoria e integridade
Contrato assinado é metade do trabalho. A outra metade é o mês a mês: cobrança na data, aplicação do reajuste no aniversário certo, recibos e repasse. Isso é gestão recorrente, e quem cuida disso é o Alugo (https://usealugo.com.br/?utm_source=geracontratos&utm_medium=referral&utm_campaign=recursos), plataforma de gestão de aluguel do mesmo time do GeraContratos.
Perguntas frequentes
Contrato de aluguel anual é válido?
Sim. A Lei 8.245/91 não estabelece prazo mínimo nem máximo para a locação residencial urbana, então um contrato de 12 meses é plenamente válido. O que muda é o regime jurídico: por ter prazo inferior a 30 meses, ele é regido pelo art. 47 e não permite a retomada do imóvel sem justificativa no vencimento.
Posso pedir o imóvel de volta no fim dos 12 meses?
Não, salvo se ocorrer uma das hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/91: acordo entre as partes, infração contratual ou legal, falta de pagamento, reparações urgentes, fim de vínculo de trabalho ligado à ocupação, necessidade de uso próprio ou de familiar sem imóvel, obra de demolição ou ampliação licenciada, ou 5 anos de locação ininterrupta. Sem uma dessas situações, o inquilino permanece.
O contrato de 12 meses se renova automaticamente?
Ele não se renova, ele se prorroga. Findo o prazo, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições, incluindo valor, índice de reajuste e garantia. A diferença importa: na prorrogação não nasce novo prazo determinado, e por isso o inquilino pode sair com aviso de 30 dias e sem multa.
Três contratos de 12 meses somam 36 meses e liberam a denúncia vazia?
Não. O STJ fixou no REsp 1.364.668/MG que o art. 46 só admite denúncia vazia se um único instrumento escrito estipular prazo igual ou superior a 30 meses, sem contagem das sucessivas prorrogações. Para migrar de regime é preciso assinar um contrato novo, em instrumento único, com prazo de 30 meses ou mais.
Depois de quanto tempo posso retomar um imóvel alugado por 12 meses?
Pelo art. 47, inciso V, quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos. A partir daí o locador pode denunciar a locação sem apresentar motivo, notificando o inquilino e concedendo 30 dias para a desocupação.
Quando posso reajustar o aluguel de um contrato anual?
Na data de aniversário do contrato, ou seja, ao completar 12 meses, e depois a cada 12 meses. A periodicidade mínima anual decorre da legislação de estabilização econômica, hoje na Lei 10.192/2001. A prorrogação por prazo indeterminado não suspende o reajuste: a cláusula continua valendo.
O inquilino pode sair antes de completar os 12 meses?
Sim. O art. 4º da Lei 8.245/91 permite a devolução do imóvel a qualquer tempo, mediante multa pactuada e proporcional ao período ainda não cumprido. Há dispensa total da multa quando a saída decorre de transferência determinada pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de no mínimo 30 dias.
Qual prazo é melhor para o proprietário, 12 ou 30 meses?
Depende do horizonte de uso do imóvel. Trinta meses é melhor para quem pode precisar do imóvel de volta em 2 ou 3 anos, porque garante a retomada sem justificativa no vencimento. Doze meses é melhor para quem não pretende usar o imóvel tão cedo e quer um ponto anual de renegociação de valor, aceitando esperar 5 anos pela denúncia vazia.
Preciso registrar o contrato de aluguel anual em cartório?
Não é obrigatório para a validade do contrato entre as partes. O registro no cartório de imóveis serve para averbar a cláusula de vigência na matrícula, o que obriga o eventual comprador a respeitar a locação até o fim do prazo. Sem essa averbação, o comprador pode denunciar a locação em 90 dias.
Este conteúdo tem caráter informativo e reflete a Lei 8.245/91 e o Código Civil. Casos com litígio em andamento, locação mista, imóvel em condomínio edilício com regras próprias ou situações societárias merecem a avaliação de um advogado. Para o contrato padrão de locação residencial, o guia completo do contrato de locação residencial (/recursos/contrato-aluguel-residencial-guia-completo) reúne todas as cláusulas obrigatórias.