Contrato de Empreitada: Modelo e Cláusulas [2026]
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
O que é contrato de empreitada?
Contrato de empreitada é o documento pelo qual uma pessoa (dono da obra) contrata outra (empreiteiro) para executar uma obra ou serviço específico, mediante remuneração, sem vínculo de subordinação. Está previsto nos artigos 610 a 626 do Código Civil e é o instrumento correto para reformas, construções e obras em geral, sejam residenciais ou comerciais.
Diferente da prestação de serviços comum, a empreitada é uma obrigação de resultado: o empreiteiro responde pela entrega da obra pronta, com a qualidade e o prazo combinados, e não apenas pelo esforço empregado.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica para casos específicos ou obras de grande porte. Consulte um advogado para situações complexas.
Empreitada de mão de obra ou empreitada global: qual a diferença
O Código Civil reconhece duas modalidades de empreitada, e o contrato precisa deixar claro qual delas foi contratada. Essa cláusula evita a disputa mais comum em obras: quem paga pelos materiais.
Empreitada de mão de obra x empreitada global
| Modalidade | Quem fornece os materiais | Responsabilidade do empreiteiro | Uso comum | |
|---|---|---|---|---|
| Empreitada de mão de obra (de lavor) | Dono da obra | Só a execução do serviço | Reformas pontuais, mão de obra especializada | |
| Empreitada global (mista) | Empreiteiro | Execução + fornecimento de materiais | Construção completa, reforma "chave na mão" |
Quando o contrato não especifica a modalidade, presume-se que o empreiteiro fornece só a mão de obra (art. 610, CC). Se o combinado incluir materiais, escreva isso expressamente no contrato.
Cláusulas essenciais do contrato de empreitada
Um contrato de empreitada malfeito costuma gerar os mesmos problemas: obra atrasada sem multa prevista, escopo vago e discussão sobre quem paga o retrabalho. As cláusulas abaixo cobrem os pontos que mais geram conflito:
O que não pode faltar no contrato
- Qualificação completa das partes (dono da obra e empreiteiro, pessoa física ou jurídica)
- Descrição detalhada do escopo: o que será feito, medidas, materiais e especificações técnicas
- Modalidade da empreitada (mão de obra ou global) e quem arca com os insumos
- Preço total e forma de pagamento (à vista, por etapas ou por medição da obra)
- Prazo de execução e cronograma, com marcos intermediários se a obra for grande
- Multa por atraso na entrega e por atraso no pagamento
- Garantia da obra conforme o artigo 618 do Código Civil
- Regras para aditivos e serviços extras não previstos no escopo original
- Condições de rescisão e responsabilidade por serviços já executados
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Gerar contrato de empreitadaGarantia de 5 anos da obra: o que diz o artigo 618 do Código Civil
O artigo 618 do Código Civil estabelece que o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança da obra, tanto por defeitos de material quanto do solo. É uma garantia legal, que existe mesmo sem estar escrita no contrato.
Pontos importantes sobre a garantia legal:
- O prazo de 5 anos é contado da entrega da obra e não pode ser reduzido por cláusula contratual
- Cobre problemas estruturais graves: rachaduras que comprometem a segurança, infiltrações que afetam a estrutura, cedimento do solo
- O dono da obra que notar o defeito deve propor a ação judicial em até 180 dias do aparecimento do problema, sob pena de decadência
- Não cobre desgaste natural, mau uso do imóvel ou reformas feitas por terceiros após a entrega
Como rescindir um contrato de empreitada
O Código Civil dá tratamento específico à rescisão da empreitada, protegendo tanto o dono da obra quanto o empreiteiro. As regras principais:
O que o contrato precisa prever sobre rescisão:
- O dono da obra pode suspender a empreitada a qualquer momento (art. 623), mas deve pagar ao empreiteiro pela parte já executada, pelos materiais já preparados e por uma indenização razoável pelo lucro que deixou de ganhar
- Se o empreiteiro abandonar a obra sem justa causa ou infringir o contrato, responde por perdas e danos ao dono da obra
- Alterações de projeto feitas pelo dono da obra que aumentem o custo devem ser formalizadas por escrito, com novo valor combinado, antes de executadas
- Prever no contrato uma cláusula de multa proporcional para rescisão sem justa causa reduz a chance de disputa judicial
Como fazer um contrato de empreitada em 4 passos
Fluxo para formalizar a obra antes de começar:
Descreva a obra e o escopo
Defina o tipo de obra, metragem, especificações técnicas e a modalidade de empreitada (mão de obra ou global).
Informe as partes
Dados completos do dono da obra e do empreiteiro (ou empresa construtora), incluindo CPF/CNPJ e registro profissional quando houver.
Configure prazo, pagamento e garantias
Cronograma de execução, forma de pagamento por etapas ou marcos, multa por atraso e a garantia legal de 5 anos.
Revise e assine
Confira as cláusulas, baixe o PDF e colete a assinatura de ambas as partes, com testemunhas para dar força de título executivo.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre contrato de empreitada e contrato de prestação de serviços?
A empreitada é obrigação de resultado: o empreiteiro entrega a obra pronta e responde pelo produto final, com autonomia total sobre como executar. A prestação de serviços comum costuma ser obrigação de meio, focada na atividade em si. Obras de construção civil e reforma normalmente usam o regime de empreitada.
O contrato de empreitada precisa ser registrado em cartório?
Não. O contrato particular de empreitada tem validade entre as partes sem necessidade de registro em cartório. Assinado com duas testemunhas, ele já se torna título executivo extrajudicial, o que facilita a cobrança judicial em caso de descumprimento.
Quem paga pelos materiais na empreitada?
Depende da modalidade escolhida. Na empreitada de mão de obra, o dono da obra compra os materiais e o empreiteiro só executa o serviço. Na empreitada global, o empreiteiro fornece materiais e mão de obra por um preço fechado. O contrato deve especificar qual modalidade foi contratada.
O dono da obra pode desistir depois de assinar o contrato?
Sim, mas não sem custo. O artigo 623 do Código Civil permite que o dono da obra suspenda a empreitada a qualquer momento, desde que pague ao empreiteiro pelo trabalho já feito, pelos materiais já preparados e por uma indenização razoável pelo que ele deixou de lucrar.
O que acontece se a obra tiver defeito depois de entregue?
O artigo 618 do Código Civil garante 5 anos de responsabilidade do empreiteiro por defeitos que comprometam a solidez e a segurança da obra. O dono da obra tem até 180 dias após notar o problema para propor a ação judicial, sob pena de perder o direito à garantia.
Posso incluir multa por atraso no contrato de empreitada?
Sim, e é recomendável. A cláusula penal por atraso na entrega (e também por atraso no pagamento) é uma das proteções mais importantes do contrato, pois evita discussão sobre o valor da indenização caso o prazo não seja cumprido.
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