Arrendamento rural: como funciona, prazos e valor

O arrendamento rural funciona como um aluguel de terra para produzir: o dono do imóvel rural (o arrendador) cede o uso e gozo da área, toda ou em parte, e quem vai plantar, criar ou explorar (o arrendatário) paga um valor fixado em dinheiro, assumindo sozinho o risco da safra. Ele é regido pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, arts. 92 a 95) e pelo Decreto 59.566/1966, que fixam prazo mínimo conforme a atividade (3, 5 ou 7 anos), teto do valor (15% do valor cadastral do imóvel por ano), preferência do arrendatário para renovar e para comprar a terra, e direitos que nenhuma cláusula pode tirar.

Este guia mostra cada regra com o trecho da lei, uma tabela de prazos por atividade, a diferença para a parceria, um exemplo do teto de 15%, o que acontece se o dono vender a terra, o registro em cartório e o checklist do contrato. No fim, o passo a passo para montar o seu no gerador de contrato de arrendamento rural.

O que é arrendamento rural

A definição está no regulamento dos contratos agrários:

Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo (...) com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel (Decreto 59.566/1966, art. 3º)

Três pontos práticos saem daí. Primeiro, quem cede não precisa ser o proprietário: pode ser usufrutuário ou possuidor, desde que esteja na posse do imóvel com direito de explorá-lo (Decreto, art. 11, § 1º). Segundo, dá para arrendar só uma parte da área, e o contrato tem que descrever qual (localização, limites, confrontações e hectares). Terceiro, o contrato é agrário, não de locação comum: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não se aplica, e as regras do Estatuto da Terra são de ordem pública, ou seja, valem mesmo que o contrato diga o contrário (Decreto, art. 2º).

O Decreto também exige o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) para celebrar contratos agrários, "sob pena de nulidade" (art. 9º). Por isso o número do CCIR e o da matrícula entram na identificação do imóvel.

Arrendamento, parceria e comodato rural: a diferença

A confusão mais comum da internet é entre arrendamento e parceria. A diferença está em quem corre o risco e em como se paga:

Na parceria, o dono entra com a terra (e às vezes com benfeitorias, máquinas ou animais) e recebe uma parte da colheita, e a sua cota tem teto na lei: 20% quando entra só com a terra nua, chegando a 50% quando entrega terra preparada, benfeitorias, máquinas, sementes e animais de tração, e a 75% em casos específicos de pecuária ultraextensiva (Estatuto, art. 96, VI). Se esse é o seu caso, o modelo certo é o contrato de parceria rural. O comodato é o empréstimo gratuito: havendo qualquer pagamento, deixa de ser comodato.

Prazo mínimo do arrendamento rural por atividade

O prazo mínimo do arrendamento depende da atividade, e está no art. 13, II, "a", do Decreto 59.566/1966:

Contrato que fixa prazo menor não vale nesse ponto: "Qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito" (Decreto, art. 2º, parágrafo único). Na prática, prevalece o mínimo. Um arrendamento de soja "por 1 safra" é, para a lei, um arrendamento de 3 anos.

Duas regras complementam o prazo. O fim do contrato acontece sempre depois da colheita: "os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita", e o atraso da colheita por força maior prorroga o contrato até ela terminar (Estatuto, art. 95, I). E se o arrendatário quiser iniciar uma cultura que não será colhida antes do fim do prazo, precisa combinar antes com o arrendador como será paga a terra nesse período excedente (art. 95, III).

Valor do arrendamento: dinheiro, sacas e o teto de 15%

Aqui está o erro mais repetido sobre arrendamento: fixar o valor em sacas por hectare. A lei proíbe:

O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação. Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro. (Decreto 59.566/1966, art. 18)

Se o pagamento for em produto e o arrendador quiser calcular a equivalência por preço abaixo do praticado na região, o arrendatário tem o direito de pagar em dinheiro (Decreto, art. 19).

O valor também tem teto. Pelo Estatuto da Terra, na redação da Lei 11.443/2007:

a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento). (Lei 4.504/1964, art. 95, XII)

O valor pode ser reajustado uma vez por ano, a partir da assinatura (Decreto, art. 16, § 1º). Os índices oficiais citados pelo Decreto não existem mais, então as partes escolhem um índice (IPCA, IGP-M ou INPC, por exemplo) e escrevem no contrato. Em caso de atraso, a falta de pagamento autoriza o despejo, mas o arrendatário pode evitá-lo pagando a renda, os encargos e as custas no prazo da contestação (art. 32, III e parágrafo único).

Renovação, retomada e o aviso de 6 meses

O arrendatário tem preferência para renovar, e o arrendador tem prazo para se manifestar:

em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. (Lei 4.504/1964, art. 95, IV)

A forma da notificação também está no regulamento: "deverão ser feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial" (Decreto, art. 22, § 3º). Um aviso por WhatsApp na véspera não cumpre essa regra. Para entender como funciona o envio e a prova da entrega, veja o guia de como fazer notificação extrajudicial.

Se o dono vender a terra: a preferência do arrendatário

A venda do imóvel não encerra o arrendamento: o comprador assume o contrato no lugar do vendedor (Estatuto, art. 92, § 5º). E antes de vender, o dono precisa oferecer a terra ao arrendatário:

No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo. (Lei 4.504/1964, art. 92, § 3º)

Se o dono vender sem avisar, o arrendatário pode depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que peça em até seis meses contados do registro da venda no Registro de Imóveis (art. 92, § 4º). Quando o imóvel tem vários arrendatários, a preferência só pode ser exercida para comprar a área toda, e se os outros não quiserem, qualquer um deles pode comprar sozinho (Decreto, art. 46). Essa preferência é do arrendamento; para quem está comprando uma propriedade rural arrendada, vale conferir o contrato antes, como mostra o guia do contrato de compra e venda de imóvel.

Subarrendamento, cessão e mudança de atividade

O arrendatário não pode repassar a terra sem autorização: "sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento" (Estatuto, art. 95, VI). O Decreto estende a proibição a ceder o contrato e a emprestar a área, total ou parcialmente, e diz que, terminado o arrendamento, o subarrendamento acaba junto (art. 31 e parágrafo único).

Também não pode mudar a destinação combinada. O arrendatário deve usar o imóvel conforme o contrato "e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fôsse seu, não podendo mudar sua destinação contratual" (Decreto, art. 41, II). Quem arrendou para pasto e quer plantar soja precisa de um aditivo assinado pelas duas partes. Já a troca da área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel é possível, mas só se o contrato previr (Estatuto, art. 95, VII).

Benfeitorias: indenização e direito de retenção

No fim do contrato, o arrendatário "tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis" e às voluptuárias apenas quando autorizadas pelo proprietário (Estatuto, art. 95, VIII). Enquanto não for indenizado das necessárias e úteis, pode reter o imóvel, continuando no uso e gozo nos termos do contrato (Decreto, art. 25, § 1º).

Como a classificação gera briga, o Decreto deixa as partes ajustarem: havendo dúvida sobre a finalidade da benfeitoria, "prevalecerá o que fôr ajustado pelos contratantes" (art. 24, parágrafo único). Vale listar no contrato o que cada lado pretende construir. O que o contrato não pode fazer é eliminar o direito à indenização das necessárias e úteis, porque os direitos do Estatuto são irrenunciáveis (Decreto, arts. 2º e 13, I).

Cláusulas que o contrato não pode trazer

O Estatuto da Terra protege quem trabalha a terra. Algumas exigências são proibidas, ainda que o arrendatário concorde por escrito:

Ao proprietário é vedado exigir do arrendatário ou do parceiro: I - prestação de serviço gratuito; II - exclusividade da venda da colheita; III - obrigatoriedade do beneficiamento da produção em seu estabelecimento; IV - obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em seus armazéns ou barracões; V - aceitação de pagamento em "ordens", "vales", "borós" ou outras formas regionais substitutivas da moeda. (Lei 4.504/1964, art. 93)

A exceção é o proprietário que financiou o arrendatário: ele pode exigir a venda da colheita até o limite do financiamento, pelos preços do mercado local (art. 93, parágrafo único). Também é obrigatória a cláusula em que o arrendador concorda com os pedidos de crédito rural do arrendatário (Decreto, art. 13, VII, "a"), e as cláusulas de conservação dos recursos naturais (art. 13, II).

Como termina o arrendamento e quando cabe despejo

O arrendamento se extingue, entre outras causas, pelo fim do prazo e da renovação, pela retomada, pela compra da área pelo arrendatário, por distrato ou rescisão, por força maior que impeça a execução e pela desapropriação (Decreto, art. 26). Se o arrendatário for um conjunto familiar, a morte do chefe não encerra o contrato quando há outra pessoa da família apta a continuar (art. 26, parágrafo único).

Ao sair, o arrendatário devolve a área "tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular" (Decreto, art. 41, V), e quem entra deve permitir a quem sai terminar a colheita pendente (art. 44). Por isso vale descrever o estado da área na entrega, com fotos ou laudo de vistoria.

Contrato verbal, registro em cartório e ITR

O contrato de arrendamento rural vale sem registro entre as partes, e pode até ser verbal: "A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito" (Estatuto, art. 92) e "Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais" (Decreto, art. 11). No contrato verbal, as cláusulas obrigatórias do art. 13 valem como se estivessem escritas, e a prova pode ser feita por testemunhas (Estatuto, art. 92, § 8º). Mas qualquer das partes pode exigir que o acordo seja passado para o papel (Decreto, art. 11, § 2º), e é o contrato escrito que deixa claros área, preço, prazo e vencimentos.

Sobre o registro, três pontos. A permanência do contrato em caso de venda decorre da própria lei (art. 92, § 5º), e há decisões do STJ no sentido de que o registro não é condição para o arrendatário exercer a preferência. Mesmo assim, registrar no Registro de Títulos e Documentos dá data certa e publicidade, o que ajuda a provar o contrato perante terceiros, e banco, cooperativa ou trading podem pedir o contrato registrado ou com firma reconhecida para liberar crédito rural ou comprar a safra. Confira a exigência de quem vai receber o documento.

Quanto ao ITR, se o contrato não disser nada, os impostos e taxas do imóvel ficam com o arrendador (Decreto, art. 40, IV). As partes podem combinar que o arrendatário reembolse, mas isso vale só entre elas: para a Receita, o contribuinte continua sendo o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor (Lei 9.393/1996, art. 4º). E a renda recebida pelo proprietário pessoa física costuma ser tributada como aluguel, não como atividade rural: alinhe a declaração com o seu contador.

Arrendatário pessoa física, empresa ou estrangeiro

O arrendatário pode ser pessoa física, conjunto familiar ou empresa, e o arrendador pode ser pessoa física ou jurídica. O Decreto pede, no contrato escrito, a qualificação completa de quem cede (incluindo a qualidade de proprietário, usufrutuário ou possuidor) e de quem recebe (art. 12, III e IV).

Há uma exceção importante: o estrangeiro residente no país e a empresa autorizada a funcionar no Brasil "só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971", com os mesmos limites que valem para a compra de terra por estrangeiro (Lei 8.629/1993, art. 23). Esse arrendamento segue regras próprias de registro e de autorização, que fogem ao modelo padrão.

O que o contrato de arrendamento rural precisa ter

Como fazer o contrato de arrendamento rural no gerador

O gerador do GeraContratos monta o contrato a partir das suas respostas, já com os trechos legais acima no texto. Você revisa a prévia antes de pagar.