Declaração de posse: o que é, como fazer e para que serve
Equipe GeraContratos
Especialistas em Contratos e Direito Imobiliário
Declaração de posse é o documento em que você afirma, por escrito e sob as penas da lei, que exerce a posse de um imóvel: desde quando, como ela começou e de que forma você a exerce. Ela não transfere nem comprova a propriedade. Possuidor é quem exerce de fato algum dos poderes de dono (Código Civil, art. 1.196), e, entre vivos, a propriedade passa com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245).
É o papel de quem mora, cuida ou trabalha numa casa, num terreno ou numa área rural sem escritura no próprio nome e precisa mostrar essa situação à prefeitura, à companhia de luz ou de água, a um programa de regularização ou ao advogado que cuida de uma usucapião. Abaixo está o que escrever item por item, o que cada termo significa, os erros mais comuns, quem assina e até onde esse documento vai.
O que é declaração de posse
É uma declaração unilateral: só quem exerce a posse afirma os fatos, em primeira pessoa. O Código Civil chama de possuidor "todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade" (art. 1.196). Na prática, é quem mora, cerca, planta ou constrói. A declaração põe essa situação de fato no papel, com data, origem e descrição do imóvel.
Ela não passa a posse para ninguém. Se a intenção é vender, comprar ou transferir, o documento é outro: a diferença entre posse e propriedade, o ITBI e os riscos de comprar uma posse estão no nosso guia de cessão de direito possessório. Aqui o assunto é declarar a posse que você já exerce.
Para que serve a declaração de posse
Serve para registrar por escrito uma situação que, sem escritura, não aparece em lugar nenhum. É pedida com frequência nos casos abaixo, mas nenhum deles é automático: cada órgão ou empresa define o que aceita, então confira antes a lista de documentos de quem vai receber.
Onde a declaração de posse costuma ser pedida
| Quem recebe | Para que costuma ser pedida | O que confirmar antes | |
|---|---|---|---|
| Prefeitura | Cadastro do imóvel e lançamento do IPTU em nome de quem tem a posse | Se há formulário próprio e se pede assinatura de vizinhos ou firma reconhecida | |
| Companhia de energia ou de água | Ligação nova ou troca de titularidade | A lista de documentos da companhia. Leve também o documento de identidade | |
| Programa de regularização | Declaração de posse e de confrontantes, quando o programa exige | Quem precisa assinar e se o programa tem modelo próprio | |
| Usucapião, por meio de advogado | Documento de apoio sobre a origem e o tempo da posse | Como ela entra no conjunto de provas. Ela não é o pedido |
Se você já sabe a finalidade, pode abrir o assistente com ela marcada: prefeitura e IPTU, luz e água, regularização ou apoio à usucapião.
Declaração de posse vale como prova?
Vale como um elemento de prova, com limite. As declarações de um documento particular assinado "presumem-se verdadeiras em relação ao signatário" (Código de Processo Civil, art. 408; no mesmo sentido, Código Civil, art. 219). Ou seja: ela compromete quem assinou com o que escreveu, mas não obriga a prefeitura, um vizinho ou um juiz a considerar a posse provada.
O mesmo limite vale para vizinhos e testemunhas. Quando o documento traz a declaração de ciência de um fato, ele "prova a ciência, mas não o fato em si" (CPC, art. 408, parágrafo único). A assinatura deles mostra o que dizem saber. Se a posse for questionada, quem precisa dela ainda terá de demonstrá-la.
Por isso, guarde junto com a declaração o que você tiver:
- Carnês ou comprovantes de IPTU ou ITR. A lei cita "o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel" entre os documentos que demonstram a posse (Lei 6.015/1973, art. 216-A, IV).
- Contas de luz e de água ligadas ao endereço.
- Recibos de material, de obra e de cerca.
- Contrato particular, recibo de compra ou cessão anterior.
- Fotos com data e cadastros que mostrem o tempo de ocupação.
Como fazer uma declaração de posse: o que escrever
Nenhum artigo do Código Civil traz um formulário de declaração de posse, e a regra geral é a liberdade de forma (art. 107). O que dá utilidade ao documento é a precisão dos fatos. Estes são os itens, na ordem em que costumam aparecer. Vale para casa, terreno e imóvel rural.
O que a declaração de posse precisa dizer
Quem declara
Nome completo, CPF e onde mora. RG, nacionalidade, estado civil e profissão completam a qualificação.
O imóvel
Endereço ou localização (lote e quadra no terreno; localidade e acesso na área rural), área aproximada e construções. Se existirem, a inscrição do IPTU, o CCIR, o NIRF ou o CAR. A matrícula entra só como referência e não afirma quem é o dono.
As confrontações
Com o que o imóvel faz divisa em cada lado. Sem escritura, a área e as confrontações são o que identifica o imóvel.
Desde quando
Mês e ano em que a posse começou. Se você só souber o ano, escreva só o ano.
A origem da posse
Como começou: compra sem escritura, cessão, herança, ocupação por conta própria ou outra situação. Diga de quem recebeu, se houver, e qual documento você tem.
Como você exerce a posse
As qualidades da posse, cada uma como afirmação separada, e os fatos que se aplicam: para que usa o imóvel, quem mora nele, quem construiu, quem paga o imposto e as contas.
A finalidade
Para que a declaração será usada e, se quiser, o nome de quem vai recebê-la. Sem finalidade específica, ela sai "para os devidos fins". Escrever a finalidade não obriga ninguém a aceitar.
Ciência, responsabilidade e assinaturas
O aviso de que a declaração não transfere nem comprova a propriedade, a responsabilidade pela veracidade, local, data e as linhas de assinatura.
Um trecho de exemplo
O exemplo abaixo é ilustrativo, com nomes e dados fictícios, só para mostrar o nível de detalhe. Não é um modelo completo: o texto certo depende dos fatos do seu caso.
"Confrontações: frente para a Rua 5; lado direito com o lote 11; lado esquerdo com o lote 13; fundos com o lote 20. Exerço a posse desde março de 2012, quando a recebi por cessão de João da Silva, conforme contrato particular de 10/03/2012."
O que cada termo significa e quando não escrever
Muitas páginas colocam "posse mansa, pacífica e de boa-fé" como frase pronta. São afirmações diferentes, e você responde por cada uma. Inclua só as que forem verdade no seu caso.
As qualidades da posse
| Termo | O que significa | Quando não escrever | |
|---|---|---|---|
| Mansa e pacífica | Sem oposição de ninguém | Alguém já reclamou o imóvel, na Justiça, por notificação ou por aviso | |
| Contínua | Sem interrupção desde a data declarada | Você deixou o imóvel ou perdeu a posse nesse período | |
| Justa | Não violenta, clandestina ou precária (CC, art. 1.200) | Foi tomada à força ou às escondidas, ou começou como empréstimo, aluguel ou trabalho de caseiro | |
| Como se fosse dono | Em nome próprio, "como seu" (CC, art. 1.238), e não como detentor (art. 1.198) | Você cuida do imóvel em nome de outra pessoa ou segue ordens dela | |
| De boa-fé | Quem possui ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição (CC, art. 1.201) | Você sabe de um problema, como uma venda feita por quem não podia vender |
Monte a declaração com os dados do seu imóvel
O assistente faz as perguntas na ordem acima, separa cada qualidade da posse em uma caixa e mostra o documento antes do pagamento.
Gerar declaração de posseDeclaração de posse por simples ocupação
Quem ocupa um terreno por conta própria, sem ter comprado nem recebido de ninguém, também pode declarar essa situação. A origem da posse fica escrita como ela é: ocupação, desde tal data, com o nome do antigo ocupante, se houver. O ponto é não dar à ocupação uma origem que ela não tem, como "comprei" sem ter havido compra. Para esse caso, o assistente abre com terreno ou lote marcado.
Três situações mudam o que você pode afirmar:
- Ocupação com violência ou às escondidas. Atos violentos ou clandestinos não autorizam a aquisição da posse "senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade" (CC, art. 1.208), e a posse assim tomada não é justa (art. 1.200). Não afirme o contrário.
- Ocupação com permissão de alguém. "Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância" (art. 1.208). Quem foi autorizado a ficar precisa dizer isso, e não que ocupou por conta própria.
- Área pública. Os imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; CC, art. 102). A declaração não muda isso. Pergunte à prefeitura se existe programa de regularização para a área.
Se você comprou de quem é dono na matrícula e nunca passou para o seu nome, a declaração registra a sua posse, mas não resolve a situação com o proprietário registrado. Esse caso é tratado em contrato de gaveta de imóvel. E, se você ainda vai comprar, comece pelo guia de compra e venda de terreno.
Erros comuns na declaração de posse
Os que mais comprometem o documento:
- Declarar como posse própria o que começou como empréstimo, aluguel ou trabalho de caseiro. Quem conserva a posse em nome de outro, seguindo ordens dele, é detentor (CC, art. 1.198). E a posse mantém "o mesmo caráter com que foi adquirida", salvo prova em contrário (art. 1.203): o tempo morando no imóvel, por si só, não apaga como a ocupação começou.
- Afirmar posse mansa e pacífica por costume. Se houve notificação, ação ou reclamação sobre o imóvel, essa afirmação não é verdadeira.
- Tratar herança como se fosse só sua. A herança passa aos herdeiros desde a abertura da sucessão (art. 1.784) e, havendo outros, a posse também é deles (composse, art. 1.199). A declaração não faz partilha. E a posse chega aos herdeiros "com os mesmos caracteres" (art. 1.206): se era precária, continua precária.
- Escrever que é proprietário. A declaração registra posse. Afirmar propriedade sem registro contradiz o próprio documento.
- Ajustar a data para fechar um prazo de usucapião. A data é fato que você afirma. Quem assina como vizinho ou testemunha também confirma essa data.
- Descrever o imóvel de forma vaga. "Um terreno no bairro X" não identifica nada. Sem matrícula, a identificação depende da localização, da área e das confrontações.
- Usar a declaração para passar a posse a alguém. Nesse caso, o documento é a cessão de posse, assinada pelas duas partes.
Quem assina a declaração de posse
Quem assina é o declarante. Para a declaração existir, não é obrigatório que mais alguém assine. O resto depende de quem vai receber:
Quem mais pode assinar e o que confirmar
- Confrontantes (vizinhos de divisa). Algumas prefeituras e programas de regularização pedem. Eles confirmam só o que sabem, como o fato de você exercer a posse desde a data indicada, e respondem pelo que confirmam.
- Testemunhas. Pessoas que conhecem você e o imóvel. Mesma regra: só quando pedirem ou quando você quiser reforçar o relato.
- Firma reconhecida. Só se quem vai receber pedir. Nesse caso, leve a declaração assinada ao cartório de notas.
O documento é para imprimir e assinar à mão. Assinatura eletrônica fora da ICP-Brasil, num papel entregue a terceiro, depende de ser "aceito pela pessoa a quem for oposto o documento" (MP 2.200-2/2001, art. 10, § 2º). Se você estiver pensando nisso, pergunte antes a quem vai receber.
Declaração particular, escritura declaratória e ata notarial
São três coisas diferentes, que muitos textos misturam:
Três documentos, três funções
| Documento | Quem faz | O que registra | |
|---|---|---|---|
| Declaração particular | Você, com o texto impresso e assinado | O que você afirma sobre a posse | |
| Escritura declaratória de posse | Tabelião, em cartório de notas, a seu pedido | A sua declaração em documento público. O documento público prova os fatos que o tabelião declarar que ocorreram na presença dele (CPC, art. 405), e a posse continua sendo o que você afirmou | |
| Ata notarial | Tabelião, a seu pedido | Fatos que ele atesta ou documenta (CPC, art. 384). É a que a lei pede na usucapião em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A, I) |
Pergunte a quem vai receber se o documento particular basta. A comparação geral entre as duas formas está em contrato particular e escritura pública. Sobre registrar a declaração em Títulos e Documentos, veja a pergunta no fim deste guia.
Declaração de posse serve para usucapião?
Pode ser um dos documentos, não o pedido. A usucapião depende dos requisitos da lei e de um procedimento próprio, na Justiça (CC, art. 1.241) ou no cartório. No documento, essa finalidade aparece como prova complementar da posse, e a declaração, sozinha, não inicia o pedido.
O pedido em cartório é feito no Registro de Imóveis da comarca, pelo interessado "representado por advogado" (Lei 6.015/1973, art. 216-A). A lei pede:
O que a Lei 6.015/1973, art. 216-A, exige na usucapião em cartório
- Ata notarial feita por tabelião, atestando o tempo de posse (inciso I).
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a responsabilidade técnica anotada, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel ou dos confinantes (inciso II).
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede (inciso III).
- Justo título ou outros documentos que demonstrem "a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse" (inciso IV). É aqui que a declaração pode entrar, com as contas e os recibos.
A assinatura do vizinho na declaração não substitui a da planta. A lei fala nos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula, que assinam a planta ou são notificados pelo registrador para se manifestar (art. 216-A, II e § 2º). Quem mora ao lado nem sempre é essa pessoa.
Em resumo, os prazos das principais modalidades são: 15 anos na extraordinária, ou 10 com moradia habitual ou obras ou serviços produtivos (CC, art. 1.238); 10 com justo título e boa-fé, ou 5 na hipótese do parágrafo único (art. 1.242); e 5 nas especiais rural e urbana, com limites de área, moradia e outros requisitos (arts. 1.239 e 1.240). Declarar um tempo não significa que algum desses requisitos foi cumprido. A avaliação do seu caso é com um advogado, e os caminhos possíveis estão resumidos no guia de cessão de posse.
E se a declaração for falsa?
Declaração falsa sujeita quem assina a sanções civis e criminais. Inserir declaração falsa em documento particular para "alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante" é falsidade ideológica, e a pena prevista nesse caso é reclusão de um a três anos e multa (Código Penal, art. 299). O mesmo cuidado vale para quem assina como confrontante ou testemunha. Se uma afirmação não é verdadeira no seu caso, retire-a.
Como o GeraContratos monta a declaração
O GeraContratos gera o documento a partir das suas respostas, em cinco passos pelo celular ou pelo computador: imóvel, declarante, posse, finalidade e assinaturas. O texto sai em primeira pessoa e o que você deixar em branco vira linha para preencher à mão.
O que o assistente faz em cada ponto deste guia:
- Muda os exemplos conforme o imóvel: casa ou apartamento, terreno ou lote, ou imóvel rural.
- Pergunta a origem da posse e, na herança, avisa que a declaração não faz partilha.
- Separa mansa e pacífica, justa, contínua, como dono e boa-fé em caixas próprias. As quatro primeiras vêm marcadas e boa-fé vem desmarcada: desmarque o que não for verdade.
- Inclui o aviso de que a declaração não transfere nem comprova a propriedade, que não sai do documento.
- Inclui confrontantes e testemunhas só se você escolher.
- Mostra a prévia antes do pagamento e entrega em PDF e em Word editável.
O GeraContratos é um gerador de documentos. Não é escritório de advocacia nem cartório e não presta orientação jurídica sobre o seu caso. Em disputa pelo imóvel, herança com outros herdeiros ou plano de usucapião, vale levar o caso a um advogado.
Perguntas frequentes
Existe modelo oficial de declaração de posse?
Não há um formulário no Código Civil, e a regra geral é a liberdade de forma (art. 107). Algumas prefeituras e programas de regularização podem ter modelo próprio. Se tiverem, use o deles.
A declaração de posse precisa ser registrada em cartório?
Só se quem vai receber pedir. Existe o registro facultativo em Títulos e Documentos (Lei 6.015/1973, art. 127, VII), mas essa modalidade serve para arquivar conteúdo e data e não gera efeitos em relação a terceiros (art. 127-A). Se o seu objetivo for outro, pergunte ao cartório qual registro cabe no seu caso.
A declaração de posse substitui a escritura?
Não. Na compra e venda, a propriedade passa com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). A declaração só registra a posse e diz isso de forma expressa.
Pagar o IPTU faz de mim dono do imóvel?
Não. O pagamento de impostos e taxas é um dos documentos que a lei cita para demonstrar a posse (Lei 6.015/1973, art. 216-A, IV). Ele não transfere a propriedade, e a ausência de IPTU no seu nome não impede que você descreva as contas que paga.
Inquilino ou quem mora de favor pode fazer declaração de posse?
Não como quem possui como dono. O inquilino tem a posse direta por causa do contrato (Código Civil, art. 1.197), quem mora de favor ocupa por permissão de outra pessoa, e afirmar o contrário pode ser falso. Se a necessidade é comprovar onde você mora, o documento é a declaração de residência.
A declaração de posse serve para imóvel rural?
Serve para declarar a posse de sítio, chácara ou fazenda, com localidade, área aproximada, divisas e, se houver, CCIR, NIRF ou CAR. O imposto citado é o ITR. O assistente abre com imóvel rural marcado. Quem recebe continua definindo o que aceita.
Duas pessoas podem declarar a posse do mesmo imóvel?
Pode haver mais de um possuidor do mesmo imóvel indiviso: é a composse, e cada um exerce atos de posse sem excluir os dos outros (Código Civil, art. 1.199). Numa declaração individual, não escreva que a posse é só sua se ela é compartilhada.